Mezi nejčastější chyby podle makléřů patří, že se kupující zaměří jen na samotný byt. „Mají oči jen pro novou kuchyň a hezkou koupelnu, ale zapomenou, že zároveň kupují podíl na střeše, výtahu, fasádě a problémech celého domu,“ varuje Martin Vlasák z realitní kanceláře Next Reality.
Není proto podle něj vůbec výjimečné, že svým klientům rozmlouvá koupi bytu, do kterého se na první pohled zamilovali. Jak poznat dům, kterému je lepší se obloukem vyhnout?
Byt není ve vzduchoprázdnu
Mnohé napoví už pouhá prohlídka společných prostor. „Jak vypadá chodba, tak vypadá často i společenství vlastníků (SVJ),“ říká Dominik Ženatý z kanceláře Doma realitní makléři. Zanedbané společné prostory jsou prvním varovným signálem. Vyplatí se proto projít dům důkladně, třeba místo výtahu vyjít do patra po schodech. „Hned víte, jak se lidé o dům starají,“ dodává Vlasák.
Klíčové jsou ale především dokumenty. Mezi nejdůležitější patří zápisy ze shromáždění SVJ, a to nejlépe za několik posledních let. Pokud se léta řeší neustálé hádky a spory například o opravách nebo investicích, o dobrém fungování SVJ to nesvědčí. „Varovný není jeden ostrý zápis, ale opakující se vzorec,“ vysvětluje oblastní ředitel M&M Reality Jan Martina.
Předejít nečekané finanční zátěži v dalších letech může také prověření hospodaření domu – jeho úvěrů, finančních rezerv a plánovaných investic. Kde se k těmto informacím dostat?
První cesta vede do veřejného rejstříku na Justice.cz, kde lze podle názvu nebo IČO dohledat SVJ či bytové družstvo a jeho účetní závěrky. Pokud je SVJ řádně nezveřejňuje, už to je samo o sobě signál o (ne)kvalitě správy domu.
Další podklady by měl zájemce požadovat od prodávajícího nebo makléře – zejména zápisy ze shromáždění, plán oprav, informace o úvěrech a hospodaření domu. Současný vlastník jednotky má totiž právo nahlížet u SVJ do smluv, účetních knih a dalších dokladů týkajících se správy domu; člověk, který teprve uvažuje o koupi, toto právo ještě nemá.
Dominik Ženatý doporučuje vyžádat si také kontakt na předsedu SVJ a jednoduše mu zavolat. Už ochota komunikovat podle něj napoví něco o tom, jak dům funguje.
U družstevního bytu – kde si člověk ve skutečnosti nekupuje bytovou jednotku, ale podíl v družstvu s právem nájmu konkrétního bytu – je získávání podkladů složitější. Člen družstva nemá automaticky stejně široké právo nahlížet do údajů o hospodaření jako vlastník jednotky u SVJ, takže některé údaje nemusí být dostupné.
Zájemce o takovýto byt by si měl především na Justice.cz prostudovat stanovy družstva, které mohou obsahovat některá omezení. Například zákaz převodu družstevního podílu na občany, kteří nemají trvalý pobyt v EU.
Častý je také zdánlivě nevinně vypadající zákaz spoluvlastnictví družstevního podílu. V praxi to ale například znamená, že byt nemohou rovným dílem vlastnit nesezdaní partneři a nemohou ho také společně zdědit děti po zesnulém rodiči.
Velmi ošemetné jsou i sliby o chystaném převodu jednotek do osobního vlastnictví. Takovýto krok je podmíněn schválením členskou schůzí. Pokud ta o tom dosud nerozhodla, nelze s převodem stoprocentně počítat. Trochu nápomocný může být v tomto ohledu katastr nemovitostí, pokud v domě dosud nejsou vymezené samostatné bytové jednotky, převod bytů do osobního vlastnictví v brzké době rozhodně nehrozí.
Při analýze dokumentů je pak dobré srovnat stav domu se zůstatky na účtech. „Pokud například dům čeká kompletní rekonstrukce střechy, fasády a výtahu a SVJ nemá téměř nic naspořeno, může být velmi levný byt ve výsledku poměrně drahý,“ upozorňuje realitní makléř kanceláře Remax Alfa Jakub Žižka.
Chybějící peníze bude muset SVJ nějak zajistit – například zvýšením příspěvků vlastníků, mimořádnou platbou nebo úvěrem. Důležité je při tom brát v potaz také velikost: milion na účtu SVJ o deseti bytech má úplně jinou váhu než u bytového domu se stovkou jednotek.
Nová kuchyň jako kulisa
Stejně zásadní jako zhodnocení stavu domu je technická kontrola samotného bytu. Laické oko totiž především u starších bytů řadu potenciálních závad odhalit nemusí.
Makléř Jakub Žižka popisuje třeba příklad kupující, která si pořídila byt zrekonstruovaný a čerstvě vymalovaný majitelem. Transakce proběhla v létě, kdy byt působil svěžím a světlým dojmem. Když ale přišel podzim, začala se v něm objevovat vlhkost a odlupovaly se povrchy stěn. Příčina souvisela s izolací domu a majitelka nakonec podle Žižky byt prodala se ztrátou.
Riziko podobného překvapení může snížit přizvání odborníka. „U staršího bytu nebo dražší nemovitosti bych doporučil technického inspektora, stavebního technika, případně statika. Několik tisíc korun za kontrolu je proti ceně bytu zanedbatelná částka,“ doporučuje Žižka.
Právě čerstvě zrekonstruovaný byt může být paradoxně obtížnější na posouzení než ten, v němž se desítky let nic nedělalo. U starého bytu kupující alespoň rámcově vidí, co ho čeká, zatímco nová podlaha, koupelna či zásuvky mohou budit dojem hotové rekonstrukce.
Jenže rekonstrukce mohla skončit přesně tam, kam bylo při prohlídce vidět. Typickým příkladem jsou staré hliníkové elektrické rozvody, které mohou zůstat skryté za novými zásuvkami, vypínači či rozvodnou skříní.
Ještě složitější je posouzení případných stavebních úprav v bytě. Autorizovaný inženýr Petr Duník ze společnosti Statika Praha proto doporučuje u rekonstruovaných bytů požadovat dokumentaci k provedeným pracím, stavební deník či nejlépe i fotografie pořízené v průběhu stavebních prací. Díky tomu mohou vyjít najevo třeba nevhodné zásahy do konstrukcí domu.
Zvláštní opatrnost je namístě u panelových domů, kde laik nemusí správně poznat, do jaké konstrukce předchozí majitel zasahoval. Nevhodně provedené stavební úpravy přitom mohou způsobit problémy od zatékání až po poruchy konstrukcí.
Zvláštní pozornost si zaslouží zásahy do nosných částí domu. V praxi se může jednat například o naříznutí panelu při zasekávání elektrických rozvodů.
Samotná změna dispozice přitom problém neznamená. Některé běžné úpravy bez zásahu do nosných konstrukcí lze provádět bez povolení stavebního úřadu. U významnějších zásahů je ale potřeba ověřit, co se měnilo, zda byla úprava odborná a jestli k ní existují potřebné podklady.
Pozornost si zaslouží také provozní náklady bytu. Aktuální předpis záloh má ale omezenou vypovídací hodnotu. Nízká částka může dobře vypadat v inzerátu, ale pokud předchozí majitel pravidelně doplácel vysoké částky při ročním vyúčtování, skutečný obrázek je jiný.
Zájemce by proto měl chtít vidět alespoň poslední vyúčtování služeb, ideálně za několik let. Ani ta ale nelze číst mechanicky – spotřeba tepla či vody závisí i na chování konkrétní domácnosti. Jinak bude vypadat účet člověka, který doma udržuje 25 stupňů, a jinak někoho, kdo výrazně šetří.
Realita versus dokumenty
Častou chybou při nákupu nemovitosti bývá i podcenění nejrůznějších právních záležitostí. Příklad? Jakub Žižka vypráví o zájemci, který si chtěl pořídit byt v pražských Řepích. Při kontrole všech právních náležitostí vyšlo najevo, že jeden z předchozích vlastníků nezískal odpovídající spoluvlastnický podíl na pozemcích pod domem a v jeho okolí.
Jelikož chtěl Žižkův klient nakupovat za hotové, transakce by proběhla bez potíží. Ne tak už ovšem případný další prodej bytu.
„Problém by mohl nastat v okamžiku, kdy by v budoucnu chtěl tento byt koupit někdo formou hypotečního úvěru – banka by jej téměř s jistotou nevzala do zástavy,“ vysvětluje, proč nakonec klientovi obchod rozmluvil.
Prověrka proto nemůže skončit tím, že jméno prodávajícího souhlasí se jménem v katastru. Zásadní je prověřit list vlastnictví, z nějž lze zjistit například zástavní práva, věcná břemena, plomby či další omezení vztahující se k nemovitosti.
„Pozor bych dal i na sklep, zahradu či parkovací stání. To, že prodávající prostor dvacet let používá, ještě neznamená, že ho také vlastní,“ upozorňuje Martin Vlasák.
Ani list vlastnictví ale neposkytuje kompletní obrázek. Dominik Ženatý označuje za „alfu a omegu“ prověrky také prohlášení vlastníka. Tedy dokument, který vymezuje jednotlivé jednotky a společné části domu a určuje podíly vlastníků. I ten je k dispozici ve sbírce listin katastru nemovitostí.
Právě z prohlášení vlastníka lze zjistit, co přesně k jednotce patří a jaký je právní režim některých částí domu. Podle Ženatého přitom není výjimečné, že kupující dá právníkovi zkontrolovat kupní smlouvu, ale dokument, který pomáhá určit, co vlastně kupuje, mu vůbec nepředloží.
„V době, kdy metr čtvereční bytu stojí přes sto tisíc korun, opravdu není jedno, jestli koupíte 59, nebo 61 metrů,“ dodává. Údaje v dokumentech proto doporučuje porovnat se skutečným stavem bytu, včetně jeho dispozice a výměry.
V katastru je dobré ověřit také pozemky okolo domu. Důležitý je právně zajištěný přístup k nemovitosti nebo vztah k pozemkům využívaným jako příjezdová cesta či parkoviště. Problém, který současnému majiteli léta nevadil, se totiž může projevit až při financování nebo dalším prodeji.
A konečně, prověrkou by měl projít také prodávající – a to nejen z pohledu případných exekucí. Ani jediný vlastník zapsaný v katastru automaticky neznamená, že druhého manžela není třeba řešit.
Nemovitost může být součástí společného jmění a zvláštní pravidla se vztahují také na rodinnou domácnost. Za určitých okolností proto může být i k prodeji bytu ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů potřeba písemný souhlas druhého.
Drahý první podpis
Na stovky tisíc korun může kupujícího přijít také chyba v podobě podcenění rezervační smlouvy. Nejde totiž jen o potvrzení vážného zájmu o koupi. Kupující zpravidla zároveň skládá rezervační poplatek a zavazuje se k dalšímu postupu podle podmínek smlouvy.
„Kupující by měl přesně vědět, kdy mu peníze zůstávají chráněné a kdy o ně může přijít,“ upozorňuje Martin Vlasák z Next Reality.
Hned první dilema zní: kdy rezervaci vlastně podepsat? V ideálním případě takový okamžik nastává po důkladné prověrce všech výše zmiňovaných náležitostí.
V praxi ale podle obchodního ředitele Maxima Reality Jakuba Šolara nemusí být takový postup vždy reálný. Především u atraktivních bytů s více zájemci nemusí prodávající čekat, než si jeden z nich nechá udělat kompletní právní a technickou prověrku.
Šolar proto doporučuje rozdělit kontrolu do dvou fází. Ještě před rezervací zjistit vše, co je v daném čase reálně dostupné a co může rozhodnout o samotné koupi, podrobnější prověrku pak dokončit před podpisem kupní smlouvy.
Samotná rezervační smlouva musí být co nejkonkrétnější. „Ve smlouvě by nemělo chybět přesné katastrální určení nemovitosti, kupní cena, výše rezervačního poplatku, termíny a jasně popsaný postup, co se s rezervačním poplatkem stane v jednotlivých situacích,“ vypočítává Žižka, jak předejít sporům ohledně toho, v jakém případě poplatek propadá nebo se vrací.
Stejně tak by měla smlouva zohlednit podmínky, za nichž může kupující od obchodu ustoupit. Například pokud následná prověrka odhalí závažnou právní či technickou vadu.
Zvláštní pozornost si zaslouží financování. Kdo chce kupní cenu hradit hypotékou, měl by si ještě před rezervací ověřit, zda je pro něj potřebný úvěr reálný. Žižka doporučuje nechat si hypotéku předběžně schválit.
Samotné neschválení úvěru totiž automaticky neznamená, že kupující dostane rezervační poplatek zpět. Jak dodává Jakub Šolar, možnost odstoupit od rezervace jen proto, že kupující nakonec hypotéku nezíská nebo si nedokáže zajistit potřebné peníze, není standardem. Pokud chce mít zájemce takovou ochranu, musí si pro to takovou podmínku ve smlouvě vyjednat.
Neočekávaní sousedé
K bytu a domu nedílně patří také okolí nemovitosti. Pokud zájemce zanedbá jeho prověření, může se snadno dočkat po nastěhování nepříjemného překvapení.
„Znám mnoho velmi hezkých lokalit, jejichž návštěva v pozdějších odpoledních hodinách vás může nemile překvapit – místo pěkného parku, kde už vidíte pobíhat své děti na posekané trávě nebo hřišti, vidíte pravidelně vysedávající partu jakýchsi individuí,“ varuje Dominik Ženatý.
Realitní makléři se proto shodují, že jedna krátká návštěva může o skutečném životě v lokalitě říct jen málo. „Místo navštivte v pracovní den ráno, večer i o víkendu. Zjistíte tak reálnou zátěž parkování, hluk z ulice nebo hospody pod okny a ranní dopravní zácpy,“ radí Jan Martina.
Příklad prověrky dotažené téměř do extrému popisuje Dominik Ženatý. Zájemcům o drahý byt v Brně z řad jeho klientů vadila jediná nejistota: na jedné straně domu byl velký park, na druhé frekventovaná silnice. Než nemovitost koupili, pronajali si ji na jednu noc a vyzkoušeli, zda se v ní dá spát.
„Přestože to bylo komplikované, podařilo se na této podmínce dohodnout a i díky tomu obchod zdárně proběhl,“ konstatuje Ženatý.
Kupující by se navíc neměl dívat jen na to, jak okolí vypadá dnes. Výhled do zeleně, klid nebo volný prostor před okny bývají součástí ceny bytu, jenže nemusí být navždy. „Pokud chcete jistotu výhledu, potřebujete útes,“ upozorňuje Ženatý.
V případě, že jsou v okolí domu ale volné pozemky, mělo by součástí prověrky být také nahlédnutí do katastru a územního plánu. Pokud zjistíte, že parcela patří developerovi, lze očekávat v budoucnosti nové sousedy.
„Územní plán pak sice neříká, kdy se bude stavět, ale prozradí, co všechno se tam stavět smí. Tedy že například z volné louky se může stát rušná silnice nebo skladová hala,“ dodává Jan Martina.
Srdce versus rozum
Při nákupu nemovitosti hraje roli ještě jedna zásadní skutečnost: zda kupujete byt pro vlastní bydlení, nebo na investici. Zatímco v prvním případě hrají větší role emoce a kupující může určitá negativa pominout, v případě investičního bytu musí hrát hlavní roli rozum.
„U vlastního bydlení může rozhodovat srdce. U investice by měla rozhodovat hlavně čísla, poptávka a budoucí prodejnost,“ shrnuje Vlasák z Next Reality.
Jinou váhu proto dostávají i jednotlivé vlastnosti bytu. Důležité jsou praktické dispozice, dobrá dopravní dostupnost, rozumné provozní náklady nebo snadná údržba. Jakub Žižka z Remax Alfa upozorňuje, že menší byty 1+kk či 2+kk bývají dobře pronajímatelné.
Neznamená to ale, že větší byt musí být horší investicí. V lokalitě s poptávkou rodin může naopak dobře fungovat 3+kk s nájemníkem, který v něm zůstane řadu let. Výběr bytu tak musí odpovídat tomu, kdo a proč si v daném místě bydlení pronajímá.
Právě špatný odhad nájemní poptávky může výrazně změnit původní kalkulaci. Nestačí se podívat, za kolik se podobné byty nabízejí. Důležité je také sledovat, jak dlouho zůstávají v inzerci.
„Je sice krásné, že jsou v nabídce vedle dva byty za hodně vysoký nájem, ale pokud tam jsou už měsíce, tak je asi něco špatně a musíte počítat jinak,“ upozorňuje Vlasák. Byt, který zůstane část roku prázdný, totiž může mít ve skutečnosti podstatně horší výnos, než naznačovala původní kalkulace.
Stejně obezřetně je třeba přistupovat k mimořádně vysokému výnosu. Může za ním být problematická lokalita, špatně prodejný typ nemovitosti, vysoké provozní náklady nebo dům, který čekají drahé opravy.
Investor by proto měl počítat čistý výnos po odečtení nákladů a přemýšlet nejen o tom, za kolik byt pronajme, ale také jak snadno jej jednou prodá. „Dobrou investici poznáte podle konce, nikoliv podle začátku,“ shrnuje Dominik Ženatý.
