Končí vám v roce 2027 fixace hypotéky? Postup krok za krokem

Zdroj náhledové fotografie: Magnific.com

Hypotéky za zhruba 530 miliard korun projdou podle odhadu České národní banky v roce 2027 refixací nebo refinancováním. Jejich původní průměrná sazba se podle centrální banky pohybuje kolem 4,3 %. Na podzim 2026 přitom průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu vystoupala na 5,79 % a roste sedmý měsíc za sebou. Pokud vám fixace končí příští rok, máte teď nejlepší chvíli se připravit. Tady je postup, který můžete projít od prvního kroku po podpis.

Krok 1: Zjistěte přesné datum a zůstatek

Najděte ve smlouvě nebo v internetovém bankovnictví tři údaje: den, kdy fixace končí, aktuální zůstatek jistiny a zbývající dobu splácení. Bez nich nemůžete porovnávat nabídky. Zkontrolujte také, jak vysoký je dnes poměr úvěru k ceně nemovitosti. Pokud jste za pět let splatili část dluhu a nemovitost mezitím zdražila, můžete se dostat do nižšího pásma LTV, kde banky nabízejí lepší sazby. Co přesně ukazatel znamená, vysvětluje článek Co je LTV u hypotéky.

Krok 2: Spočítejte si, o kolik se může zvýšit splátka

Modelový příklad: hypotéka na 3 000 000 Kč sjednaná v roce 2022 na 30 let s pětiletou fixací za 4,3 %. Splátka vychází na 14 846 Kč. Po pěti letech zbývá splatit 2 726 356 Kč a 25 let.

Přechod z 4,3 % na dnešní úroveň tedy domácnost stojí dva až tři tisíce korun měsíčně. Je to méně dramatické než u loňských refixací, kdy lidé přecházeli z úvěrů kolem 2–3 %, ale v rozpočtu je to znát. Pokud vám vyšší splátka nevychází, řešte to s předstihem – jak se podobné zdražení projevilo u předchozí vlny, popisuje text o tom, že statisíce hypoték čeká skokové zdražení.

Krok 3: Počkejte na nabídku banky, ale nečekejte nečinně

Banky obvykle posílají refixační nabídku zhruba tři měsíce před koncem fixace. Ta první bývá spíš výchozí pozicí než konečnou cenou – stávající klient se málokdy ozve, a banka to ví. Mezitím si udělejte obrázek o trhu. V říjnu 2026 vycházela podle Hypoindexu průměrná sazba u jednoleté fixace na 5,42 % a u desetileté na 6,35 % (u úvěrů do 80 % hodnoty nemovitosti). Vývoj z měsíce na měsíc najdete na webu Hypoindex.cz, naše zpravodajství ho pravidelně shrnuje, například v článku Hypotéky mírně zdražují, ale drží se nad pěti procenty.

Pro srovnání: Česká národní banka drží základní sazbu od června 2026 na 3,75 %. Další měnové zasedání je naplánované na 5. listopadu.

Krok 4: Vyberte délku fixace podle sebe, ne podle titulku

Banky letos zdražují hlavně dlouhé fixace. Krátká fixace proto láká nižší sazbou, jenže přenáší riziko na vás: za rok nebo za tři roky budete refixovat znovu a nikdo neví, za kolik.

• 1–3 roky se hodí, pokud čekáte vyšší příjem, chystáte prodej nemovitosti nebo velkou mimořádnou splátku a chcete brzy znovu volné ruce.
• 5 let je kompromis mezi jistotou a cenou. Splátku znáte na dlouho a nejste uzamčeni příliš daleko dopředu.
• 7–10 let si vyberte, když potřebujete pevnou splátku na roky dopředu a nesnesete další zdražení – za tu jistotu ale dnes platíte přirážku kolem 0,9 procentního bodu oproti jednoleté fixaci.

Krok 5: Vyjednávejte s konkrétními čísly

Zavolejte do banky nebo si domluvte schůzku s nabídkou konkurence v ruce. I malá sleva má velký účinek: u zůstatku z našeho příkladu ušetří rozdíl 0,3 procentního bodu (5,8 % proti 5,5 %) za tři roky přes 24 000 Kč jen na úrocích. Banky se podle analytiků Swiss Life Select budou o klienty s končící fixací v letech 2027 a 2028 přetahovat víc než dřív, protože objem refixací poroste. Využijte toho.

Krok 6: Zvažte mimořádnou splátku nebo kratší splatnost

Konec fixace je nejlepší okamžik, kdy můžete hypotéku splatit úplně nebo zčásti bez poplatku, ať jde o jakoukoli částku. Mimo něj zákon o spotřebitelském úvěru umožňuje bez sankce splatit až 25 % jistiny jednou ročně k výročí smlouvy (banky počítají základ různě, ověřte si to ve své smlouvě). Pokud v našem příkladu domácnost při refixaci vloží 300 000 Kč z úspor, splátka při 5,8 % klesne ze 17 234 Kč na 15 338 Kč. Postup a pravidla podrobněji rozebírá poradna o předčasném splacení hypotéky.

Opačnou cestou je prodloužení splatnosti. Při stejné sazbě 5,8 % a 30 letech místo 25 klesne splátka na 15 997 Kč, jenže na úrocích zaplatíte za celou dobu zhruba o 590 000 Kč víc. Je to záchranná brzda, ne výhodný tah.

Krok 7: Pokud odcházíte jinam, počítejte s časem a papíry

Refinancování k jiné bance je ke dni konce fixace bez sankce, ale vyžaduje přípravu na několik týdnů. Nová banka bude chtít doložit příjmy, často nový odhad nemovitosti, výpis z katastru a doklad o pojištění nemovitosti. Za návrh na vklad nového zástavního práva do katastru se platí správní poplatek 2 000 Kč a odhad stojí obvykle několik tisíc. Ověřte si i to, jak je pojištěná samotná nemovitost – na co si dát v zimě pozor, popisujeme v článku co zaplatí pojištění domácnosti a nemovitosti. Žádost podejte nejpozději dva měsíce před koncem fixace, ať nová banka stihne starý úvěr včas doplatit.

Krok 8: Podepište, nebo aspoň odpovězte

Když na nabídku nijak nereagujete, u většiny bank automaticky naběhne sazba, kterou vám poslaly, nebo výchozí délka fixace. Proto si datum konce fixace zapište do kalendáře a odpověď pošlete včas. Novou sazbu si po podpisu zkontrolujte na prvním výpisu.

Pokud víte, že ani po vyjednávání vyšší splátku neutáhnete, řekněte to bance dřív, než fixace skončí. S klientem, který se ozve včas, se dá domluvit prodloužení splatnosti, přechod na kratší fixaci nebo jiná úprava. Kdo mlčí a pak nezaplatí, řeší místo dohody upomínky a registr dlužníků.

Na co nezapomenout po refixaci

• Úroky z hypotéky si můžete odečíst od základu daně, u novějších smluv až 150 000 Kč ročně. Potvrzení od banky přijde v lednu, jak ho využít v ročním zúčtování, ukazujeme na příkladu konkrétní rodiny.
• Pokud se splátka zvýšila, upravte trvalý příkaz a rodinný rozpočet hned od prvního měsíce.
• Rezerva na šest měsíců splátek se při vyšší sazbě zvětšuje – u splátky 17 tisíc to je přes 100 000 Kč.

Článek popisuje obecný postup a nenahrazuje individuální poradenství. Konkrétní podmínky vždy určuje vaše úvěrová smlouva.

Obsah vytvořený s pomocí AI. Tento článek jsme připravili s pomocí umělé inteligence (AI) a před zveřejněním prošel redakční kontrolou. Za obsah odpovídá redakce webu.