Letos skončí nebo skončila fixace hypoték v objemu přibližně 460 miliard korun. V přepočtu jde zhruba o 150 tisíc hypotečních úvěrů. V druhé polovině tohoto roku čeká nová sazba asi 65 tisíc půjček na bydlení.
Rok 2027 přinese ještě větší vlnu končících fixací. Podle obchodního ředitele skupiny Partners Jana Brejla v letech 2026 a 2027 skončí fixace úvěrů v celkovém objemu až 960 miliard korun, což odpovídá téměř polovině českého hypotečního trhu.
Současná vlna je výjimečná hlavně svým rozsahem. Samotné zdražování hypoték totiž není nic nového. Mnohem výraznější růst sazeb přišel už v roce 2022, kdy průměrné hypoteční sazby překročily šest procent a nad pěti procenty se držely déle než dva roky.
„Musím zdůraznit, že zdražení hypotečních úvěrů v letech 2022 až 2024 se týkalo mnohem menšího množství klientů. Podle údajů České národní banky končila v roce 2023 fixace úrokové sazby hypotékám v objemu asi 230 miliard korun, což orientačně obnáší kolem 100 tisíc hypotečních úvěrů. V roce 2024 to bylo ještě o něco méně, asi 195 miliard korun, což je zhruba 85 tisíc hypotečních úvěrů,“ říká David Eim z Gepard Finance.
Dříve byly běžné pětileté nebo delší fixace, dnes většina klientů volí tříleté. Podle interních dat Gepard Finance tvoří přibližně 80 procent nových hypoték. Téma refixací se tak bude vracet mnohem častěji než v minulosti.
Nejcitelněji změnu pocítí domácnosti, které si hypotéku sjednaly během roku 2021, kdy byly sazby nejnižší. U hypotéky ve výši 3,5 milionu korun sjednané tehdy se sazbou 2,2 procenta a splatností 30 let činila měsíční splátka 13 290 korun. Po refixaci na dnešních 4,99 procenta vzroste na 17 897 korun, tedy o 4607 korun víc.
Podobný výpočet nabízí i Tom Kadeřábek ze Swiss Life Select. U hypotéky ve výši tří milionů korun může přechod ze sazby dvě procenta na 5,5 procenta znamenat zvýšení měsíční splátky přibližně o čtyři tisíce korun.
Hypotéky dnes neurčuje ČNB
Refixace mohou být bolestivé pro jednotlivé domácnosti, zejména pokud si braly hypotéku v období rekordně nízkých sazeb. Zatím ale nejde o problém, který by se přeléval do celého finančního systému. Riziko se týká především konkrétních dlužníků a jejich schopnosti vyrovnat se s vyššími splátkami.
Proto odborníci nečekají plošné problémy se splácením. Trh práce zůstává silný, nezaměstnanost nízká a většina domácností má dnes vyšší příjmy než v době sjednání úvěru.
Podobně situaci hodnotí i manažer hypoték skupiny Komerční banky Ondřej Šuchman. „Situace většiny klientů je velmi dobrá. Úrokové sazby se sice posunuly z úrovní kolem dvou až tří procent na aktuálních zhruba pět procent, nicméně u většiny klientů došlo ke zvýšení příjmů a také k výraznému zhodnocení jejich nemovitostí.“
Podle něj jsou případy klientů, kteří mají kvůli vyšší splátce problémy se splácením, spíš výjimečné. „Přistupoval bych k tomu tak, že sazby kolem dvou procent byly neobvykle nízké,“ doplňuje David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance.
Pro řadu lidí je překvapením, že hypoteční sazby neklesají, přestože Česká národní banka během posledních dvou let svou měnovou politiku uvolnila. Minulý čtvrtek opět zvýšila sazby, o čtvrt procentního bodu. Ani tento krok ale podle odborníků nebude mít na cenu hypoték zásadní dopad.
Důvodem jsou úrokové swapy, tedy cena dlouhodobých peněz na finančních trzích. Právě od nich se hypoteční sazby odvíjejí mnohem více než od samotné repo sazby centrální banky. Zjednodušeně řečeno: banka si při poskytování dlouhodobé hypotéky potřebuje zajistit zdroje na mnoho let dopředu.
A právě cenu těchto peněz vyjadřují úrokové swapy. Pokud rostou, hypotéky se zdražují. „Banka si přes swap kupuje dlouhé peníze a přidává svoji marži,“ vysvětluje Jan Brejl, obchodní ředitel skupiny Partners.
„Do vývoje swapů promlouvá také geopolitika. Trhy sledují především situaci na Blízkém východě a její možný dopad na ceny energií,“ říká Kadeřábek. Právě proto podle expertů není rozhodující, zda ČNB zvýší nebo sníží sazby o čtvrt procentního bodu. Mnohem důležitější je, jak budou trhy hodnotit budoucí inflaci a geopolitická rizika.
Také Eim očekává, že aktuální změna sazeb ze strany ČNB bude mít na hypotéky jen minimální dopad. „Úrokové swapy již mají předpoklad zvýšení úrokových sazeb zaceněn,“ říká.
České hypotéky patří mezi nejdražší
V mezinárodním srovnání se českým hypotekářům žije docela krušně. V řadě zemí eurozóny se sazby nových hypoték pohybují kolem 3,5 procenta. Tuzemské pětiprocentní tak patří mezi ty nejdražší.
Důvodem je kombinace vyšších tržních sazeb v důsledku samostatné měnové politiky ČNB, dražšího financování i vyšších rizikových přirážek, které investoři od českého trhu požadují. I proto se české sazby nevracejí na úrovně běžné v eurozóně, přestože inflace už není zdaleka takovým problémem jako před dvěma lety.
Přání, aby se hypotéky mohly brzy vrátit ke dvěma procentům, se podle většiny expertů vzdaluje realitě. Mírný pokles sazeb v příštích letech nelze vyloučit, ale návrat do období mimořádně levných peněz neočekává téměř nikdo.
