Potkáte se, zamilujete se, pronajmete si byt a po nějaké době zjistíte, že posílat peníze cizímu pronajímateli je vlastně škoda. Logický krok? Vlastní bydlení. Jenže svatba dneska pro spoustu mladých párů není prioritou. Raději peníze vrazí do akontace, než aby platili hostinu pro padesát příbuzných. A tak se jde rovnou do banky. Vtipné na tom je, že hypotéka vás k sobě připoutá mnohem pevněji než jakýkoli manželský slib. Rozvést se totiž dá za pár měsíců, ale vyvázat se ze společného úvěru na třicet let, když spolu banka a realitní trh hrají přesilovku? To je občas slušný očistec.
Když lidé žádají o úvěr v partnerském vztahu, málokdo chce myslet na zadní vrátka. Všechno je zalité sluncem, vybírá se barva kuchyňské linky a řeší se, kam přijde pohovka. Jenže finance neumí milovat. Jsou to chladná čísla. Když do tohoto procesu vstoupíte bez papíru se státním znakem, legislativa se na vás dívá úplně jinak než na manžele. Pojďme se podívat na to, jak si zařídit společné hnízdo tak, abyste kvůli němu jednou neskončili s prázdnou kapsou a psychickým zhroucením.
Kdo vlastně vlastní ten klíč od bytu?
Manželé mají jednu velkou výhodu, nebo nevýhodu, záleží na úhlu pohledu. Všechno, co koupí, padá do společného jmění manželů (SJM). U nesezdaných párů nic takového neexistuje. Nemovitost si kupujete do takzvaného podílového spoluvlastnictví. Na katastru nemovitostí pak svítí vaše jména a u nich zlomky. Nejčastěji padesát na padesát.
Tady je věc. Nastavit podíl automaticky na polovinu je sice romantické, ale často strašně nefér. Představte si situaci, kdy jeden z partnerů naspořil milion korun a druhý nemá na účtu skoro nic, protože teprve začíná kariéru. Zbytek peněz doplatí banka z hypotéky, kterou pak splácíte rovným dílem z jednoho účtu. Pokud napíšete na katastr podíl 1/2 pro každého, ten, kdo přinesl milion, ho v tu vteřinu v podstatě daroval tomu druhému.
Popravdě, v praxi to pak plodí hroznou neplechu. Správně by se měly podíly na nemovitosti odvíjet od toho, kolik peněz reálně do nákupu ze svého dáváte. Pokud jeden financuje celou akontaci (například 20 % z ceny kvůli limitům LTV), měl by se o to navýšit i jeho vlastnický podíl v katastru. Čisté účty dělají dobré vztahy a u nemovitostí to platí trojnásobně.
Když jeden dává miliony a druhý dobrou náladu
Asymetrie na začátku vztahu není nic neobvyklého. Často do hry vstupují i rodiče. Jedna rodina pomůže finanční injekcí, druhá třeba dodá materiál na rekonstrukci nebo pomůže s prací na stavbě. Jak to ale sakra spočítat, aby se nikdo necítil ukřivděný?
Vysvětlím vám, jak to vyřešit elegantně. Nejlepším kamarádem nesezdaného páru je v tomto případě majetková smlouva sepsaná u notáře. V ní se přesně popíše, kdo kolik peněz do začátku investoval. Můžete si tam explicitně uvést, že v případě prodeje bytu se nejprve vrátí počáteční vklady obou partnerů a teprve zbytek peněz se rozdělí podle podílů.
Může to sice u večerního čaje působit trochu trapně, otevírat téma „co když se rozejdeme“, ještě než vůbec podepíšete kupní smlouvu. Ale věřte mi, je to projev nejvyšší dospělosti a respektu k tomu druhému. Když se lidé rozcházejí, emoce mluví hlasitěji než rozum a dohodnout se na penězích zpětně je skoro nemožné.
Černý scénář: Když láska vyprchá, ale dluh zůstane
Představme si situaci, kterou nikdo nechce zažít, ale statistiky jsou neúprosné. Rozchod. Co teď s bytem, na kterém visí obří zástavní právo banky? Tady začíná ta pravá byrokratická jízda. Banku totiž vaše zlomené srdce absolutně nezajímá. Pro ni jste dva dlužníci, kteří podepsali smlouvu, a platí pravidlo takzvané solidární odpovědnosti. To znamená, že banka může chtít celou splátku po kterémkoli z vás. Když váš bývalý partner přestane platit, dluh padá na vaši hlavu.
Možností, jak z toho ven, je několik, ale žádná není úplně bezbolestná:
- Jeden si byt nechá a druhého vyplatí: Ideální stav. Ten, kdo v bytě zůstává, musí požádat banku o vyvázání druhého dlužníka z hypotéky. Banka ale bude znovu zkoumat jeho bonitu. Máte dnes sami dostatečný příjem na to, abyste utáhli hypotéku, která se schvalovala pro dva lidi? V době vysokých úrokových sazeb to bývá obrovský náraz do zdi.
- Nemovitost se prodá: Byt se prodá, z utržené částky se doplatí bance zbytek hypotéky a co zbude, to si rozdělíte. Pozor ale na fixaci úrokové sazby. Pokud prodáváte mimo termín fixace, banka si sice podle aktuálního zákona o úvěru nemůže účtovat astronomické pokuty, ale nějaké náklady s tím spojené mít budete.
- Pronájem: Byt si necháte oba, odstěhujete se a z nájmu platíte hypotéku. To ale vyžaduje, abyste byli schopni spolu dál normálně komunikovat jako obchodní partneři. Ruku na srdce, kdo tohle po rozchodu zvládne?
Notář není nepřítel, ale vaše pojistka
Kromě rozchodu je tu ještě jedno téma, o kterém lidé mluví ještě méně rádi. Smrt. Když zemře manžel, pozůstalý partner dědí automaticky v první dědické skupině společně s dětmi. U nesezdaných párů je to ale obrovská past. Pokud partner zemře a nemáte děti, jeho podíl na bytě nedědíte vy, ale jeho rodiče nebo sourozenci.
Najednou se tak můžete ocitnout v situaci, kdy spoluvlastníte byt s tchyní a švagrem, se kterými si třeba vůbec nerozumíte. Vy sice musíte dál platit hypotéku, protože jste na smlouvě, ale polovina bytu patří cizím lidem. Víš co? Tomuhle se dá předejít úplně jednoduše. Závětí.
Napsat závěť zabere u notáře hodinu času a stojí to pár tisíc. V ní jasně určíte, že v případě vaší smrti přechází váš podíl na nemovitosti na partnera. Je to naprostý základ právní sebeobrany pro každého, kdo žije takzvaně „na psí knížku“.
Čisté účty dělají dlouhé vztahy
Kupovat nemovitost s někým, koho milujete, je skvělý životní milník. Nemělo by to ale být zatíženo naivitou. Finanční trh v České republice, ať už řešíte hypotéku u České spořitelny, Komerční banky nebo Monety, je nastavený neúprosně a systém nesezdané páry nijak extra nechrání.
Neberte proto právní ošetření majetku jako projev nedůvěry. Naopak. Je to důkaz toho, že vám na tom druhém záleží a že chcete, aby byli oba v bezpečí, ať už život přinese cokoli. Sedněte si, otevřete si internetové bankovnictví, spočítejte si reálné vklady a zajděte za právníkem nebo notářem. Ten klidný spánek za to rozhodně stojí.
Odborné zdroje
- Katastr nemovitostí: Jak vypadá list vlastnictví a jak se zapisují podíly, si můžete ověřit přímo v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí.
- Notářská komora ČR: Seznam certifikovaných notářů, kteří vám pomohou sepsat majetkovou smlouvu nebo závěť, najdete na oficiálním webu Notářské komory České republiky.
- Hypoteční kalkulačky a bonita: Jak banky posuzují příjmy dvou spolužadatelů a jak funguje solidární závazek, si můžete nastudovat na finančním portálu Penize.cz.
