Šéf developmentu firmy Igor Klajmon vysvětluje, v čem se liší plánování výstavby celé čtvrti od menších developerských projektů, jak se dá zajistit, aby čtvrť ekonomicky fungovala, nebo proč v největším projektu Sekyra Group Smíchov City nebudou výškové budovy a levné byty. „Je to tak ve všech velkých městech, v centru prostě není levné bydlení, musel by ho někdo dotovat,“ říká. Řešení dostupnosti bydlení podle Klajmona mají v rukou především politici. Jednak by měli zjednodušit výstavbu a jednak investovat do regionů, aby byl pro Čechy atraktivní život i v menších městech, bez dojíždění za prací do Prahy nebo Brna.
V čem je jiná výstavba celé čtvrti oproti menším developerským projektům?
V domech trávíme přes 80 procent našeho života. Pracujeme tam, spíme tam, trávíme tam volný čas. Jenže hodnotu města netvoří jen samotné budovy, ale také to, co je mezi nimi. Je zásadní rozdíl bydlet na sídlišti, kde se nic neděje, a bydlet ve čtvrti poblíž centra města, která má svůj charakter a přirozený život. To je podle mě základ urbanismu. Nejde jen o to postavit domy, ale vytvořit prostředí, které bude fungovat dlouhodobě, které je živoucí a odkud necítíte potřebu utíkat o víkendech někam pryč. Takové, které se nebude muset za dvacet let zásadně předělávat, ale bude přirozeně žít dál.
Nechali jste se při plánování Smíchov City inspirovat nějakou starší čtvrtí?
Podívejte se třeba na Vinohrady. Tam je dobře vidět, jak živoucí čtvrť funguje. Je tam přirozená rovnováha mezi bydlením, prací a službami. Třeba za zábavou tam jezdí i ti, kteří tam nebydlí, přitom podle dnešních předpisů by nebylo možné je takto postavit. Naopak máme modernistická sídliště, kde je všechno „správně“ podle regulí, jsou tam velké volné plochy mezi domy, ale lidé tam nechtějí trávit čas. Rozdíly mezi kvalitními a méně kvalitními čtvrtěmi se postupně zvětšují. Dnes lidé čím dál víc chtějí bydlet tam, kde se něco děje. Ne někde na okraji bez života. A tomu se musí přizpůsobit i nová výstavba.
Je možné i v nové čtvrti vytvořit genia loci, kterého mají Vinohrady?
Snažíme se o to. Věříme, že naše čtvrť na Smíchově se stane alternativním centrem, že nebude jen pro těch několik tisíc lidí, kteří tam žijí. Proto investujeme nejen do kvalitní architektury, ale také do veřejných prostor včetně obchodů a restaurací, které tam budou. Chceme na Smíchově nastavit uliční maloobchod tak, aby fungoval dlouhodobě. Proto komerční jednotky neprodáváme. Nechceme to nechat čistě trhu, cílem je zajistit dlouhodobou diverzitu a atraktivitu.
Jak to funguje?
Jednotlivé jednotky pronajímáme, subvencujeme a vybíráme nájemce. Inspirovali jsme se v Dánsku. Tam se v nových čtvrtích třeba deset let stará o skladbu maloobchodu město, protože si uvědomují, jak je to pro tu čtvrť důležité. Podporují to i formou subvencovaných nájmů. Najali jsme si na výběr nájemců konzultanty, abychom dosáhli vyváženosti.
Na Smíchově jste zvolili blokovou výstavbu podobnou starým činžákům s vnitrobloky na Vinohradech nebo na Letné. Bylo to v plánu od začátku, nebo jste zvažovali i jiné varianty?
Prošlo to vývojem, v průběhu času vzniklo několik urbanistických studií. Původní názor byl, že by na Smíchově měly být jen kanceláře. Další studie navrhovala výškové budovy. Nakonec jsme se rozhodli pro uspořádání, které mají lidé rádi – blokovou zástavbu s vnitrobloky, parky a širokou hlavní třídu. Nová čtvrť má navázat na strukturu starého Smíchova. Zároveň jsme „rozstříhali“, tedy rozdělili bloky na jednotlivé domy tradiční velikosti, abychom dosáhli architektonické diverzity a aby se lidé mohli ztotožnit se svým domem, ne celým blokem.
Co do nové čtvrti má přitáhnout lidi z jiných částí Prahy, aby tam trávili čas jako na Vinohradech?
Vedle maloobchodu a restaurací toho chceme dosáhnout veřejným prostorem s atraktivním programem. V sousedství navíc bude velký dopravní terminál, na kterém bude vystupovat nebo přestupovat 70 tisíc lidí denně. Těm musíme dát důvod, aby čtvrť navštívili a přispěli k její prosperitě. Z hlediska místních je pak důležitá také komunita.
Jak ji chcete vytvořit?
Dřív bývaly centrem čtvrti kostel, radnice nebo obecní škola. Jsme ale asi nejateističtější národ v Evropě a na úřady se už také moc nechodí, proto postavíme veřejnou školu. Mohli jsme tam mít soukromou nebo mezinárodní, byl o to velký zájem. Ale to by nepřispělo k vytvoření lokální komunity. Děti by tam dojížděly z celé Prahy a čtvrť by nefungovala přirozeně.
Když mluvíme o místní komunitě, asi je dobré zajistit nějakou sociální skladbu obyvatel. Mnoho lidí namítne, že byty na Smíchově jsou drahé, takže tam budou bydlet jenom bohatí lidé.
Sociální diverzita je určitě přínosem pro každou čtvrť, ale žijeme v tržní ekonomice a náklady výstavby se musí z něčeho zaplatit. A cenu bytů a nájmů určuje trh. Pokud hovoříme o dostupném bydlení, v drahé čtvrti se to rovná dotovanému, netržnímu bydlení. Když se jako společnost rozhodneme, že chceme, aby i v dražších lokalitách bydlely určité profese jako učitelé, hasiči nebo zdravotní sestry, je pak na městě nebo státu, aby si část bytového fondu odkoupily a takové bydlení subvencovaly. Jinak řečeno, budeme to dotovat my všichni jako společnost. Mimochodem, ony i Vinohrady jsou jednou z nejdražších čtvrtí. Sociální skladba tam má historické kořeny, někteří lidé tam získali bydlení v restituci, jsou tam starousedlíci. Ale když se tam chcete přestěhovat a koupit byt, je cena jedna z nejvyšších v Praze. Je to tak ve všech velkých městech, v centru prostě není levné bydlení. Platí to i pro zahraničí.
Například?
Třeba v norském Oslu se staví podobná čtvrť s názvem Sørenga v centru města. Když jsme se jich při návštěvě ptali, jak je možné, že v tak rozvinutém sociálním státě není její součástí dotované bydlení, řekli nám, že je půl hodiny cesty tramvají, nikoli v této centrální čtvrti.
Problém je, že v Praze už dostupné bydlení není prakticky v žádné čtvrti. A město obecní byty nestaví. Takže se mají lidé smířit s tím, že na vlastní bydlení mít nebudou a musí žít v nájmu?
V západní Evropě je standard, že v metropolitních městech žije signifikantní část, někdy i většina obyvatel v nájmu. Takže trend nájemního bydlení je přirozeným vývojem. I my na nájemním bydlení spolupracujeme s několika investory. Nájemní bydlení je pro ně atraktivní, byty ale kupují i úspěšní podnikatelé, kteří nechtějí jiné, rizikovější investice. Je to rostoucí segment trhu.
Jak je to z pohledu developera? Když je vysoká poptávka po bytech, je pro ně prý výhodnější je prodat koncovým kupujícím, když je poptávka nižší, třeba kvůli vysokým cenám, vyplatí se obětovat část marže a prodat celý dům se slevou fondu?
Ano, ale na druhou stranu, když máte dům s dvěma stovkami bytů, jsou s tím spojené také velké náklady – 200 individuálních klientských změn, smluv, každý byt vyžaduje péči. Celý proces je méně efektivní. Krom toho u velkých projektů je určitá úroveň prodejů, kterou jsme schopni udělat za rok. Pokud nechceme, aby majitelé nových bytů trávili život na stavbě, musíme stavět co nejrychleji. Urychlit se to dá právě tím, že prodáme byty i odlišnému segmentu, tedy třeba fondu nájemního bydlení nebo družstvu. Další faktor je, že se mění preference mladých. Mladí se často nechtějí vázat dlouhou hypotékou na mnoho let k jedné nemovitosti a preferují nájmy.
To slyším od developerů často – že mladí mají jiné požadavky, chtějí žít v nájmu, vyhovuje jim spolubydlení nebo že tráví víc času mimo domov, takže jim stačí menší byty, než jaké se stavěly v minulosti, případně mikrobyty. Je ale otázka, jestli to není spíš nutnost, protože prostě na byt, natožpak větší, nedosáhnou?
To je volba každého. Když chci bydlet ve velkoměstě, musím dělat kompromisy. Ale je samozřejmě také pravda, že když chceme prodat byt 3+kk, tak kvůli aktuální úrovni cen nemůže mít 100 metrů čtverečních, což byl standard před 20 lety. Byl by příliš drahý.
Takže mladí si můžou vybrat, jestli budou žít raději v mikrobytě v Praze, nebo dojíždět z menšího místa ve středních Čechách nebo ještě dál?
V Česku to funguje tak, že všichni migrují do Prahy, případně do Brna. Jedou tam studovat a už zůstanou, což samozřejmě zvyšuje poptávku a tlačí ceny nahoru. Například v Dánsku se ale snaží distribuovat lidi po celé zemi, i do zdánlivě méně atraktivních lokalit, aby nebylo jedno silné centrum, zatímco regiony vymírají.
Související
Jak to dělají?
Existuje tam silný segment neziskového bydlení. Neziskový ale neznamená sociální – na takový byt mají nárok všichni. Bohatý právník i méně kvalifikovaný dělník. Lidé se zapíšou do pořadníku a čekají, až na ně vyjde řada. V Kodani čekají spoustu let, v regionálním městě třeba jen několik měsíců nebo týdnů. Tyto byty jsou dostupnější než komerční bydlení a to motivuje lidi zůstávat v regionech. Myslím, že by to byla cesta i pro Česko.
Motivovat lidi dostupným bydlením, aby bydleli mimo Prahu? A pak třeba dojížděli za prací, až bude hotová síť vysokorychlostních tratí?
To je jedna možnost. Když jsem byl před časem v Mostě, starosta právě napojení na vysokorychlostní trať viděl jako způsob, jak město zatraktivnit. Lidé by přespávali v Mostě a dojížděli za prací do Prahy. Podle mě by bylo lepší, kdyby byl Most sám o sobě atraktivní město, měl atraktivní pracovní příležitosti, kvalitní školy, kulturní vyžití, společenské a sportovní aktivity, gastronomii… Aby si lidé řekli, že budou žít i pracovat přímo tam, a nedojížděli. Tím by se budovala hodnota bydlení a vytvářela místní komunita, které má k městu vztah.
Vidíte, že by se to nějakému městu u nás dařilo?
Moc ne. Jedna věc je totiž bydlení a druhá pracovní příležitosti. Česko potřebuje, aby v regionech byly také investice, které zajistí pracovní místa. Jenže investoři se ptají: když vybuduji v regionu nový Google, kdo tam bude pracovat? Bude to atraktivní pro zaměstnance, jejich rodiny a podobně? Takže je to trochu začarovaný kruh. Investor pak jde raději do Prahy, kde ví, že bude mít lidí na výběr dostatek. Od toho máme ministerstvo pro místní rozvoj, aby se snažilo o rozvoj regionů. A také se musí snažit sama města. Když jsem byl v Cannes na realitním veletrhu MIPIM, viděl jsem tam vedle prezentace Varšavy všechna větší polská města. Předháněla se v tom, jak jsou to úžasná místa pro život. Z Česka tam byla naposledy Ostrava, jinak nikdo. Bez zviditelnění ale investory nepřitáhneme.
Zlepšení dostupnosti bydlení slibují všichni politici. Jaké jsou k tomu nejlepší cesty?
Nejhorší nápad jsou pokusy podporovat poptávkovou stranu různými subvencemi a dávkami, to jenom v konečném důsledku zdražuje nabídku. Slepou uličkou plánování a regulování jsme si již také prošli. Dostupnost jakéhokoli produktu vždy zajistí vysoká nabídka, konkurence mezi firmami a efektivita a jejich šikovnost. Investiční výstavba je navázána velice silně na stát a město a ty mají samozřejmě nástrojů spoustu. Začíná to povolováním, vytvářením podmínek pro soukromou výstavbu.
Je to veřejný sektor, který zajišťuje výstavbu technické a sociální infrastruktury, které zase vytváří podmínky pro novou výstavbu. Infrastruktura je dlouhodobě podinvestovaná a často brání rozvoji nových lokalit i přes to, že každý kupující zaplatí na DPH v průměru dva miliony korun, které se však v důsledku rozpočtového určení daní nevrací do dané lokality. Pak jsou zásadní územní plány, které jasně deklarují, jaké kapacity se mohou v daném místě postavit. Například na pražském Rohanském ostrově je velmi nízký koeficient, který neumožňuje hustou zástavbu. Kdyby se tam povolila bloková zástavba, jaká se velmi osvědčila třeba v Barceloně, mohlo by tu žít i třikrát více lidí. Hustota je obecně v Česku problém.
Igor Klajmon
Vystudoval VUT v Brně, vzdělání si doplnil na London Business School a Mackenzie University v Sao Paulu v Brazílii. Jedenáct let působil na různých pozicích ve společnosti Bovis Lend Lease. V letech 2006 až 2011 pracoval jako šéf výstavby v developerské společnosti Avestus Real Estate, kde měl na starosti projekty v Česku, Maďarsku a Chorvatsku. Další tři roky strávil jako ředitel ve společnosti CPI. Na pozici ředitele developmentu v Sekyra Group je od roku 2016.
Máte nějaké srovnání?
Jeden architekt kdysi porovnával velikost území Barcelony a Zlína. Zlín je rozlohou větší, jen v Barceloně je 47krát vyšší hustota obyvatel. Stát má možnosti daňových úlev pro podporu výstavby nedostatkových segmentů. Například když v Irsku chyběly domovy důchodců či studentské koleje, stát dal na tyto segmenty daňové úlevy a tím zatraktivnil jejich výstavbu. Obecně je naše stavební výroba rok od roku méně efektivní, máme zásadní problém s kapacitami. Hodně by pomohla také podpora vzdělávání ve stavebních oborech. Dnes máme ve stavebnictví absolutní nedostatek všech profesí od projektantů po dělníky. Přitom stavařina bývala kdysi vedle učitelů a lékařů nejrespektovanějším povoláním. Lidé byli hrdí na to, co po nich zůstalo.
Zlepší situaci s bydlením v Praze nový Metropolitní plán?
Pokud bude schválen, tak ano. Věříme, že se tím nastaví jasně daná pravidla a bude jasné, kde a co se může stavět, pomůže to vytvořit stabilní a předvídatelné prostředí. Stabilita je pro nás jako developery nejdůležitější. S tím je úzce spojený nový stavební zákon, který by měl zase zlepšit předvídatelnost povolovacího procesu.
Máte zkušenosti ze zahraničí, jak se povoluje tam? A jak se tamní kolegové tváří, když jim vyprávíte o našich problémech?
Samozřejmě se tomu diví. Když jsme mluvili třeba s dánskými architekty, popisovali nám, že u nich se dá stavební povolení vyřešit do roka. U nás je problém duplicita. Třeba když projektanti hasiči udělají požární řešení, jiný hasič, který zastupuje stát, ho musí znovu posoudit. Když projektant zpracuje návrh budovy, musí ho schválit hygienik, který zastupuje stát. Na jednu stranu máme zodpovědnost jednotlivých projektantů s kulatými razítky, na druhé straně máme stát, který by měl správnost toho všeho kontrolovat. Nemá na to kapacity, ale vyžaduje to.
Jenže když se něco nepovede státu, nenese za to úředník žádnou odpovědnost. Takže my tam na jedné straně máme odborné komory, které by měly garantovat kvalitu toho inženýrského řemesla. A na druhou stranu tady máme stát, který permanentně kontroluje, jaká jsou tady tato řešení, a přitom sám selhává a žádnou odpovědnost nenese. Má pravomoc všechno povolovat, všechno schvalovat, ale nenese žádnou odpovědnost v případě, že by ty věci nefungovaly. V každém státě je povolování komplikované, ale u nás si to komplikujeme ještě víc tím, že potřebujeme mít 60 razítek.
Vláda chystá také nový stavební zákon, co si o něm myslíte?
Věřím, že s digitalizací a novým stavebním zákonem se to zlepší, měl by to být posun. Je vůle s tím něco dělat, stát si na to najal lidi, kteří tomu rozumí, ačkoli za to sklízí kritiku, že zákon píšou na míru developerům. Ale abych nekritizoval jen stát. Je to trochu naše kultura, kdy v Česku přistupujeme k předpisům tak, že když je možnost je nějak obejít, tak se to udělá. V cizině to tak není. Tam jsou sice normy, ale často jen jako doporučení a panuje obecná shoda na tom, že je to tak správně.
Takže myslíte, že u nás je tendence kontrolovat každý detail kvůli tomu, že kdyby to byla jen doporučení, nebudou se dodržovat?
Ano. A abych zamířil i do vlastních řad – proč v minulosti vznikly různé iniciativy proti developerům? No protože v 90. letech vznikly projekty, na které určitě nejsme pyšní. I kvůli tomu vznikl odpor. Problém ale je, že jsme si nastavili některé regulace tak přísně, že jdou proti tomu, co lidé sami chtějí. Opět zmíním Vinohrady. Dnes by kvůli normám nikdo takovou výstavbu nepovolil. Přitom je to jedna z nejžádanějších lokalit v Praze. Hygienici by se zděsili třeba nevyhovujícího oslunění jednotlivých bytů, ale lidé se rozhodli, že tam prostě chtějí bydlet.
Vraťme se ještě k architektuře. Mluvil jste o tom, že jste pro Smíchov zvolili střízlivou architekturu. Nejste tedy příznivcem nějaké extravagance, ikonických staveb?
Výrazná, ikonická architektura se hodí třeba pro veřejné budovy. Ty si samy o sobě zaslouží, aby to byla výjimečná architektura, drahé materiály. Stejně tak si ji zaslouží veřejná místa. Ale ne všechno musí být ikonické. Stejně jako máme smoking v šatníku pro velice adekvátní příležitosti a pak máme oblečení na běžné nošení, tak je to i v architektuře. My chceme, aby domy na Smíchově z města nevyčnívaly. Aby vznikla kvalitní čtvrť, byla tam kvalitní architektura, kvalitní řemeslo, ale zároveň nechceme, aby to byla nějaká vyčnívající socha. Když se zase vrátím k Vinohradům, tam je krásný každý dům, ale kdybyste měl vybrat jeden nejkrásnější, tak si nevzpomenete.
Hodně se mluví také o výškových budovách. Jednak kvůli prestiži, jednak kvůli dostupnosti bydlení. Pomohly by mrakodrapy v Praze k levnějšímu bydlení?
Určitě ne, v českém prostředí přinášejí výškové budovy více vášní než užitku a především jsou drahé. Důležitá je hustota – třeba s pomocí kompaktní nebo blokové výstavby o devíti patrech dosáhnete také velmi vysoké efektivity. Můžete to vidět třeba ve Valencii. Navíc když se v Česku řekne mrakodrap, je to trochu úsměvné – myslí se tím domy, které nemají ani sto metrů. V Chicagu má mrakodrap do takové výšky jen garáže, když to řeknu s nadsázkou. Pokud si k tomu připočtete, jak se výškové výstavbě město brání, a to třeba i mezi paneláky na sídlišti, nemá smysl se tím zabývat.
