Český realitní trh má za sebou prudké výkyvy. Po rekordním růstu cen přišlo ochlazení. V roce 2023 se prodeje propadly o desítky procent a ceny v některých regionech stagnovaly nebo mírně klesaly. Roky 2024 a 2025 ale přinesly obrat. Hypoteční sazby, které se ještě nedávno pohybovaly kolem 6 %, postupně klesly blíže k hranici 4–4,5 % a trh se začal znovu probouzet.
Podle většiny analytiků by tento trend měl pokračovat i v roce 2026. Měnová politika vedená Českou národní bankou směřuje k dalšímu postupnému uvolňování, což znamená levnější úvěry a vyšší dostupnost bydlení. Banky odhadují, že objem nových hypoték by mohl v roce 2026 vzrůst o dalších 10 až 20 % oproti roku 2025.
Největší zájem se tradičně soustředí do velkých měst. Zde se zároveň nejvíce projevuje problém omezené nabídky. V posledních letech se stavělo výrazně méně bytů, než kolik by odpovídalo poptávce. Výsledkem je tlak na ceny, především u menších bytů 1+kk a 2+kk.
Analytici se většinou shodují na tom, že v roce 2026 by ceny bytů ve městech mohly růst zhruba o 3 až 7 % ročně. U rodinných domů mimo hlavní centra se očekává spíše stagnace nebo jen velmi mírný růst kolem 0 až 3 %. Nájemní trh by měl zůstat silný, kdy nájmy už v některých lokalitách vzrostly meziročně o 5 až 10 % a podobné tempo se očekává i nadále.
Do této rovnice však vstupuje zásadní změna. Od dubna 2026 by měla začít platit přísnější doporučení ČNB pro investiční hypotéky. Banky budou u těchto úvěrů vyžadovat vyšší vlastní kapitál (například financování maximálně 70 % hodnoty nemovitosti formou úvěru) a přísněji také posuzovat celkové zadlužení žadatelů.
Proto se dá očekávat, že trh na takové změny obvykle reaguje předem. První čtvrtletí roku 2026 tak může přinést zvýšenou aktivitu investorů, kteří se budou snažit stihnout nákupy ještě za původních podmínek. To může krátkodobě zvýšit poptávku a vytvořit další tlak na ceny. Po zavedení nových pravidel by však investiční nákupy měly zpomalit. Vyšší požadavky na vlastní úspory sníží finanční páku investorů a část poptávky z trhu zmizí. Ve druhé polovině roku 2026 by se tak tempo růstu cen mohlo uklidnit a trh by se mohl dostat do vyrovnanější fáze.
Celkově se tedy očekává spíše umírněný scénář: žádná realitní bublina, ale ani propad. Spíše návrat k dlouhodobému trendu mírného růstu, taženého kombinací dostupnějších hypoték a nedostatku bytů ve městech.
Pro běžné kupující platí v roce 2026 možná důležitější pravidlo než kdy dřív: nesnažit se časovat trh. Krátkodobé výkyvy v prvních měsících roku mohou ceny lehce rozhýbat, ale z dlouhodobého pohledu rozhoduje hlavně dostupnost financování, lokalita a kvalita bydlení.
Pokud rodina najde byt nebo dům, který odpovídá jejím potřebám a zvládne ho bezpečně financovat i při mírném růstu sazeb, vyčkávání na „ideální moment“ se často nevyplácí. Trh se sice už nechová tak divoce jako před pár lety, ale nedostatek bytů ve městech bude ceny dlouhodobě spíše podporovat.
Jednoduše řečeno: rok 2026 může být dobrým obdobím pro rozumné a promyšlené nákupy. Ne pro spekulace, ale pro skutečné bydlení.
Ing. Roman Brauner, Ph.D., MBA, LL.M. je rektorem Vysoké školy Sting a zároveň působí v rámci NEWTON University Group v oblasti řízení akademických a odborných aktivit. Dlouhodobě se pohybuje na průsečíku vysokoškolského vzdělávání, financí a investiční praxe, zejména v oblasti investičních nemovitostí.
Vysokou školu vnímá jako nástroj, který má studenty připravovat na reálné rozhodování, nikoli jen na zkoušky.
Autor: Roman Brauner
Foto: Poskytnuto Romanem Braunerem
<
