Vyšší životní náklady a vysoké úroky v současnosti hypotékám příliš nenahrávají, dražší zřejmě za pár měsíců bude i jejich předčasné splacení. Důvodem je změna v zákoně o spotřebitelském úvěru, která byla v polovině dubna předložena vládě. Platit by mohla už od začátku příštího roku. Její součástí je i sjednocení pravidel splácení, které si doteď banky nastavovaly po svém.
Takzvané „účelně vynaložené náklady“ – právě tato formulace v současnosti způsobuje rozdíly v tom, jak si jednotlivé banky a stavební spořitelny v Česku vykládají zákon o spotřebitelském úvěru. Výsledkem je, že si poplatky za předčasné splacení hypotéky během období fixace stanovují každá po svém.
Novela, která se nyní nachází na stole Legislativní rady vlády, to má změnit. Zařazení návrhu na program schůze vlády lze předběžně očekávat na konci května nebo na začátku června letošního roku. V účinnost by pak mohla vstoupit 1. ledna 2024.
Nová pravidla na jednu stranu rozšiřují případy, kdy je možné hypotéku předčasně splatit bez poplatků bance, případně za co si může banka poplatky účtovat, na druhou stranu zavádějí strop, aby klienti neplatili nesmyslné částky. „Je dobré, aby klient i poskytovatel úvěru předem přesně věděli, za jakých podmínek je možné úvěr předčasně splatit,“ dodává Radek Šalša za Českou bankovní asociaci.
V praxi to ale znamená, že se účtované poplatky mohou v některých bankách zvýšit. Kromě administrativních nákladů, které nadále budou maximálně 1000 korun, si totiž banky budou účtovat také část úroků. „Jejich výše se vypočítá jako rozdíl mezi úrokem zaplaceným do konce fixace a referenčním úrokem, který bude zveřejňovat Česká národní banka na měsíční bázi,“ upřesňuje hypoteční specialistka ze společnosti FinGO.cz Jana Vaisová.
Klient by ovšem podle ní neměl zaplatit více než dvě procenta z jistiny předčasně splacené částky úvěru.
Nově má zákon také rozšířit definici těžkých životních situací, kdy je možné hypotéku splatit předčasně bez poplatků. Jedním z případů je rozvod, druhým prodej nemovitosti. U obou platí podmínka uplynutí dvou let od uzavření hypoteční smlouvy. Doposud těžké životní situace zahrnovaly vážné onemocnění, invaliditu či smrt.
Rovná pravidla pro klienty i banky
Nová pravidla mají chránit nejen klienty, ale také samotné banky, které často na předčasném uzavření hypoték tratí.
Často se například setkávají s případy, kdy klient nebyl v žádné tíživé situaci, ale vyhodnotí, že úroková sazba na trhu je v danou chvíli nižší, než má ve smlouvě k úvěru. Rozhodne se tak bankce zaplatit poplatek 1000 korun a úvěr splatit ještě v době fixace či refinancovat u jiné instituce.
„Poskytovatelé spotřebitelských úvěrů na bydlení tak nemohli v souvislosti s předčasnou splátkou přiměřeným a spravedlivým způsobem zohlednit své finanční náklady způsobené eventuálním poklesem úrokových sazeb na finančním trhu v období mezi poskytnutím úvěru, koncem trvání fixace a předčasnou splátkou,“ brání banky Šalša.
Díry v současném výkladu
Neúplný výklad současného zákona způsobil podle expertů na trhu chaos. V roce 2019 proto navíc do samotné definice účelně vynaložených nákladů zasáhla Česká národní banka. „Ta odmítla, aby se za tyto náklady považovaly provize za zprostředkování hypoték a jiné náklady s poskytnutím úvěru či ušlý zisk v podobě neuhrazeného úroku při předčasném splacení před koncem fixace,“ připomíná Lenka Sklenářová, advokátka z advokátní kanceláře Noerr.
Česká národní banka tedy definovala účelně vynaložené náklady jako nutné náklady spojené s předčasným ukončením smlouvy. Poplatky zároveň jednotlivé banky musí umět zdůvodnit. Kolik přesně budou platit, se však většinou dozvědí až při jednání s bankou či na dotázání.
V minulosti se stávalo, že banky byly za vysoké poplatky pokutovány. Například UniCredit Bank za to loni čelila pokutě deset milionů korun, Komerční banka musela zaplatit 7,5 milionu korun a například Modrá pyramida pět milionů korun.
Kdy lze předčasně splatit hypotéku bez poplatků:
- Každý rok v období výročí podpisu smlouvy až 25 procent hypotéky. Celý úvěr je tedy možné splatit za čtyři roky bez ohledu na délku sjednané fixace nebo dobu trvání úvěru.
- V době fixace hypotečního úvěru.
- V těžké životní situaci, například úmrtí klienta, životního partnera nebo pokud se sám klient stane invalidním.
- Pokud dojde k plnění z pojištění, které bylo uzavřeno k hypotéce.
Zdroj: FinGO.cz
Hypotéku má v Česku zhruba každý pátý člověk. Průměrná výše těch nových je podle posledních dat bankovní asociace 2,9 milionu korun. Hypoteční trh je nicméně kvůli vysokým úrokovým sazbám zhruba od poloviny loňského roku v útlumu.
„Počet sjednaných hypoték se dostal na nejnižší hodnotu za poslední dvě dekády,“ komentuje Jakub Seidler, hlavní ekonom České bankovní asociace.
I přes výrazný pokles ukazují březnové statistiky mírné zlepšení. Banky a stavební spořitelny poskytly domácnostem v březnu hypotéky v celkovém objemu 12,6 miliardy korun.
Objem poskytnutých hypoték tak meziměsíčně vzrostl o 4,7 miliardy korun, což představuje 60procentní meziměsíční nárůst. Objem i počet hypoték se tak dostal na nejvyšší úroveň od poloviny loňského roku.
