Úrokové sazby hypoték zůstaly na konci loňského roku u šesti procent. Přitom ještě před pár lety byly pod dvěma procenty. Zájem o úvěry na bydlení se proto loni meziročně propadl o více než 60 procent. S nervozitou sledují vývoj hypotečních sazeb hlavně lidé, kteří už hypotéku mají a v letošním roce je čeká refixace. Splátka se jim totiž prodraží o tisíce.
Za celý loňský rok poskytly banky a stavební spořitelny hypoteční úvěry v objemu 197 miliard korun. Meziročně se tak jedná o propad ve výši 63,6 procenta v případě všech hypoték. Vyplývá to z aktuálního hypomonitoru České bankovní asociace (ČBA), který zachycuje data všech tuzemských bank a spořitelen.
„Ačkoli rok 2021 byl z pohledu aktivity na hypotečním trhu výjimečný a meziroční propad v roce 2022 byl očekávatelný, aktivita na hypotečním trhu byla v loňském roce téměř o 40 procent nižší i ve srovnání s rokem 2020. A to je potřeba brát v potaz i skutečnost, že první polovina minulého roku byla ještě relativně silná a teprve druhé pololetí roku ukázalo, jak citelně hypoteční trh slábne,“ říká Jakub Seidler, hlavní ekonom ČBA.
Poslední čísla z hypotečního trhu pocházejí z prosince, kdy lidé získali hypoteční úvěry v objemu 7,8 miliardy korun. Šlo o třetí meziměsíční nárůst v řadě, stále však pouze v řádech jednotek procent. V meziročním srovnání tak trvá citelný propad – tedy 82 procent.
„Počet nově poskytnutých hypoték se zvýšil z 2180 na 2285, což představuje v kontextu minulých let velmi nízkou hodnotu. Obhlédneme-li výjimečný rok 2021, průměrný měsíční počet poskytnutých hypoték se v roce 2020 pohyboval kolem sedmi tisíc,“ doplňuje Seidler.
Podle něj objemy poskytnutých hypoték v posledních měsících loňského roku byly nejslabší od začátku roku 2014. Počty poskytnutých hypoték pak dokonce za posledních 20 let. „Vzhledem k tomu, že většina faktorů za slabou poptávkou přetrvává, nelze pro nejbližší období čekat výraznější obrat k lepšímu,“ odhaduje dále Seidler.
Průměrná výše hypotéky v prosinci skončila mírně pod hranicí 2,9 milionu korun, kde byla naposledy před dvěma lety. S přísnějšími pravidly ze strany České národní banky (ČNB) a vysokými úrokovými sazbami zvyšujícími měsíční splátky totiž musely některé domácnosti zamýšlenou výši hypotéky snížit.
Pokles sazeb se nečeká
Úroková sazba u nově poskytnutých hypotečních úvěrů v prosinci zcela nepatrně vzrostla na 5,98 z 5,96 procenta v listopadu, v podstatě se tedy nezměnila. Průměrná hypoteční sazba se přitom nachází na nejvyšších úrovních za posledních dvacet let.
Sazby reagují s mírným zpožděním především na vývoj tržních úrokových sazeb delších splatností. Promítá se do nich řada faktorů – nejen očekávaný vývoj základních sazeb ČNB, ale také výhled na inflaci, ekonomický vývoj či dynamika obdobných úrokových sazeb v zahraničí.
A jejich výraznější pokles odborníci zatím nepředpokládají. Úvěry na bydlení tedy budou zřejmě v letošním roce stále výrazně dražší. „Sazby hypoték podle všeho kulminují. Klienti však nejsou ochotni platit takto vysoké splátky. S ohledem na výhled základní sazby ČNB lze citelnější pokles hypotečních sazeb očekávat spíše až v druhém pololetí letošního roku,“ odhaduje Michaela Bubeníková, ředitelka odboru hypotečního financování Banky Creditas.
Podobný názor má Jiří Sýkora, analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select. „U hypotečních sazeb čekáme spíše stagnaci s jen mírnými výkyvy spojenými s konkurenčním bojem bank a vyhlašováním a ukončováním různých akčních nabídek. A pokud se naplní předpověď představitelů ČNB, pak by k nějakému snížení úrokových sazeb mohlo dojít až na konci roku 2023. A s ohledem na to, že přes zimu hypoteční trh zrovna nekvete, je možné předpokládat, že toto snížení banky přenesou do hypotečních sazeb až na jaře roku 2024,“ předpovídá Sýkora.
Podle Evžena Korce, ředitele společnosti Ekospol, nebude zlevňování hypoték ještě dlouho na pořadu dne. „Jediné, co by mohlo hypoteční sazby alespoň mírně korigovat, by byla snaha bank přetáhnout na svou stranu těch pár zbývajících klientů, kteří na hypotéku ještě dosáhnou,“ míní Korec.
Tristní situace na hypotečním trhu se podle něj propisuje i do toho realitního. Mnoho lidí totiž financuje koupi bytu či domu právě prostřednictvím hypotéky.
„Pokud jsou hypoteční úvěry špatně dostupné, propadá se i realitní trh. Ukažme si to na příkladu Prahy, kde nový byt financovala prostřednictvím hypotéky dlouhodobě polovina klientů. Loni ale tento podíl zásadně poklesl až na méně než pětinu. Kvůli tomu zásadně propadly i prodeje, které jsou podle našich dat nejnižší za posledních 15 let. Právě dražší hypotéky jsou jedním z důvodů tohoto poklesu,“ pokračuje Korec.
Měsíční splátka o tisíce korun vyšší
Pro představu – růst hypotečních sazeb o jeden procentní bod znamená pro průměrnou velikost hypotéky zvýšení měsíční splátky o zhruba 1,5 tisíce korun. Ve srovnání s dvouprocentní úrokovou sazbou, která byla na trhu běžná v dřívějších letech, tak znamená šestiprocentní sazba nárůst měsíční splátky až o šest tisíc korun.
Vysoká sazba děsí nejenom nové žadatele, ale i dlužníky, kterým letos končí fixace. Například u hypotéky ve výši tří milionů korun, se sazbou 2,49 procenta, která byla běžná před pěti lety, platil klient měsíčně 11 830 korun. Pokud si tehdy zafixoval sazbu na pět let, letos ho čeká zvýšení sazby na aktuálních šest procent, a tak nově zaplatí měsíčně 17 960 korun.
Zatím Češi splácí hypotéky zodpovědně. Pouze u 0,57 procenta hypoték dochází k potížím se splácením. Zhoršující se ekonomická situace a nárůst měsíčních splátek ovšem mohou vést k růstu počtu nesplácených hypoték.
Co dělat, když domácí rozpočet najednou nebude na úvěr stačit? „V případě potíží se mimo jiné nabízí například konsolidace úvěrů, pokud lidé mají vedle hypotéky i další půjčky. Ty je pak možné všechny sloučit do jednoho. Ušetří na poplatcích za správu několika úvěrů,“ radí Miroslav Majer z fintechu hyponamiru.cz.
Podle něj je také možné se pobavit s bankou o možnosti prodloužení splatnosti
úvěru nebo odkladu splátek. „Odklad splátek i dočasné snížení výše splátky je ale krajním řešením. Nevýhodou je, že zaplatíte na úrocích více než při dodržení původního splátkového kalendáře. Současně banka zaznamená tuto skutečnost do úvěrového registru, což vám může v budoucnu ztížit nebo zcela zablokovat cestu k dalším úvěrům,“ varuje Majer.
Nabízí se také refinancování hypotéky, tedy převedení úvěru k jiné bance, která nabízí nižší úrokovou sazbu nebo jiné výhody. Jenže rozdíly v úrokových sazbách bank jsou v současné situaci minimální a refinancování nyní nedává příliš smysl.
„Osobně doporučuji spíše zůstat u své stávající banky, jelikož vhodné podmínky pro refinancování s přihlédnutím k současné situaci téměř nebudou existovat. Rozdíl v sazbě 0,2 % p.a. může znít lákavě, je třeba si ale uvědomit, že bude možnost refinancování silně záviset na současných příjmech, které v současné době vysokých úroků i větší náročnosti parametrů už budou muset být podstatně vyšší než v minulosti,“ říká Jiří Hluchý, zakladatel fintechu Frenkee.
Jeho radou je propočítat bonitu a zjistit, zda má člověk šanci vůbec na refinancování dosáhnout a zda stojí za to. „Pokud bonita nevyjde, pak nezbývá než podepsat dodatek stávající bance a mít alespoň jistotu platného úvěru. Zkrátka se nenechte ošálit reklamními nabídkami finančních poradců a vidinou výhodné sazby. V dnešní době se vyplatí přemýšlet racionálně,“ dodává Hluchý.
Podle expertů tak refinancování poskytne zajímavou příležitost ke snížení měsíční splátky znovu, až začnou úrokové sazby klesat a banky budou více usilovat o nové klienty.
Řešením ve finanční krizi může být ještě pronájem nemovitosti s hypotékou, pokud majitel má jinou možnost bydlení. Ceny nájmů v posledních měsících rostou a zájemců o bydlení v podnájmu je dost. Peníze získané pronájmem nemovitosti můžou lidé využít na splátku hypotéky.
„Krajní možností je také prodej nemovitosti s hypotékou. V současné době je ovšem výhodnější nemovitost držet a případný prodej realizovat až po oživení realitního trhu,“ uzavírá Majer.
