Marek Richter je vedoucí oddělení hypoték Air Bank. Hypotékám se věnuje většinu své bankovní kariéry. Na hypoteční trh vstoupil na jaře 1996 v roli hypotečního poradce ČMHB, pobočky Plzeň. Přes 20 let působil na různých pozicích v Raiffeisenbank a.s., kde pracoval jako hypoteční poradce, podílel se na tvorbě produktů, nastavování procesů a řídil produktový, obchodní tým i celý tým hypoték na úrovni B-1.
„Před třiceti lety byla hypotéka vnímána jako vzácný a složitý produkt, dostupný jen malé části populace s vysokými příjmy. Vysoké úrokové sazby a nabídka kratších, 20letých splatností zvyšovaly měsíční zatížení klientů. Po roce 2000 se už hypotéky staly běžným finančním nástrojem, Klienti je začali chápat jako přirozenou cestu k vlastnímu bydlení a banky mezi sebou soutěžily cenou, produktovými inovacemi a rychlostí schválení. Období nízkých sazeb po roce 2015 posílilo představu, že hypotéka je téměř samozřejmost. Po roce 2020 se však kvůli růstu sazeb a cen nemovitostí začala vracet horší dostupnost,“ říká Marek Richter.
Byl jste u zrodu hypoték v ČR. Jak vznikla myšlenka hypoték?
Do hypoték jsem vstoupil několik měsíců po startu a nebyl jsem v té době tvůrcem trhu a produktu. Byl jsem hypoteční poradce. Mohu pouze komentovat, co mne vedlo ke změně zaměstnavatele – a tedy přivedlo k hypotékám. Pracoval jsem několik let v oblasti financování podnikatelů a firem a všiml jsem si nabídky práce v ČMHB. Můj tehdejší nadřízený mi změnu vymlouval, důvodem byl přechod do neznámého, nového produktu. Financování nemovitostí mě naopak velmi lákalo a ta pozitivní aura hypoték mě doprovází celou dobu.
Dokážete si vzpomenout, kterou první hypotéku jste uzavřel?
Bohužel si nepamatuji ani prvního klienta, ani první hypotéku. Pamatuji si pouze nervozitu a obavy, které mé začátky doprovázely. Jsou ale klienti, které si z konce 90. let pamatuji. Projednání hypotéky byl delší a občas i intenzivní proces a často se tak vytvářela silnější vazba s klientem.
Jak se měnil za 30 let náhled na hypotéku?
Zásadně. Před třiceti lety byla hypotéka vnímána jako vzácný a složitý produkt, dostupný jen malé části populace s vysokými příjmy. V 90. letech byla spíše „luxusní půjčkou na byt“. Vysoké úrokové sazby a nabídka kratších, 20letých splatností zvyšovaly měsíční zatížení klientů. Po roce 2000 se už hypotéky staly běžným finančním nástrojem, Klienti je začali chápat jako přirozenou cestu k vlastnímu bydlení a banky mezi sebou soutěžily cenou, produktovými inovacemi a rychlostí schválení. Období nízkých sazeb po roce 2015 posílilo představu, že hypotéka je téměř samozřejmost. Po roce 2020 se však kvůli růstu sazeb a cen nemovitostí začala vracet horší dostupnost. Hypotéka už není jen prostředkem k pořízení bytu, ale i zásadním finančním rozhodnutím s dlouhodobým dopadem na rodinu a finanční situaci klienta. Celkově se z hypotéky stal běžný finanční nástroj. Co zůstává stejné je vnímání hypotéky jako složitého produktu.
Jak jsme na tom v hypotečním trhu ve srovnání se světem?
Český hypoteční trh je vyspělý, stabilní a konzervativní, ale v mezinárodním srovnání i velmi specifický. Podíl hypoték na HDP je ve srovnání s vyspělými zeměmi západní Evropy na cca poloviční úrovni. Většina úvěrů má fixní úrokovou sazbu na 3–5 let, zatímco v zemích jako Německo, USA, Francie převládají dlouhé nebo dokonce celoživotní fixace. Hypoteční trh ovlivňuje i vysoký podíl vlastnického bydlení. V digitální obsluze a rychlosti zpracování patří náš hypoteční trh ke špičce – procesy jsou moderní a uživatelsky přívětivé. Ale i zde je stále prostor pro další posun. Ceny nemovitostí vůči příjmům jsou však u nás jedny z nejvyšších v Evropě, takže dostupnost bydlení patří k nejhorším.
Jak ovlivňují rozhodnutí ČNB výši úrokových sazeb hypotečních úvěrů? Na základě čeho se stanovuje?
Základní úrokové sazby ČNB představují krátkodobé sazby – např. 2T Repo sazba ČNB udává výnos banky z prostředků, které uloží v ČNB na dva týdny. Hypoteční úvěry však pro banky představují dlouhodobou investici, jejíž výnos poměřují banky proti výnosům z jiných dlouhodobých aktiv, např. státních dluhopisů. Každá banka má své oceňovací metody pro stanovení ceny svých zdrojů. Hodně zjednodušeně řečeno lze cenu zdrojů nejvíce přiblížit tzv. swapovým sazbám (obvykle 5 ti letým), které zohledňují čekávaný vývoj v delší budoucnosti.
Je dnes úroková výše hypoték dostatečná?
Dnešní úroky kolem 4,5 % jsou rozumné a odpovídají jak dlouhodobému průměru, tak aktuální situaci na trhu. Nejsou sice tak nízké jako před pár lety, ale tehdejší sazby byly spíše výjimkou než dlouhodobým standardem. Neočekává se, že by sazby v dohledné době klesly – spíše se počítá s jejich mírným růstem. Kdo bude čekat na ‚lepší dobu‘, může se nakonec dočkat spíš dražších nemovitostí a ve výsledku zaplatí víc.
Proč je dnes podle vás vlastní bydlení nedostupné?
Nedostupné bydlení je velmi široká problematika a pro nedostupnost je více důvodů. Vyšší poptávka (ta sama o sobě má také více důvodů) a velmi omezená nabídka tlačí na cenu nemovitosti, jejíž růst se viditelně projevuje i v průměrné výši hypotéky, která se posunula nad hranici 4 milionů Kč. Velmi dlouhé a nákladné stavební řízení, cena a dostupnost pozemků, nízká podpora nájemního či družstevního bydlení jsou dalšími faktory, které mohou podpořit nabídkovou stránku.
Na kolik let je dobré mít fixaci hypoték?
V poslední době začínají dávat větší smysl delší fixace – nejčastěji na tři až pět let. Neočekává se, že by úrokové sazby u hypoték výrazně klesaly, spíše se dá čekat stabilita nebo mírný růst. Kratší fixace se dnes vyplatí hlavně lidem, kteří chtějí mít možnost hypotéku dříve splatit bez poplatku nebo zůstat flexibilní, pokud by se trh změnil. U Air Bank to ale klienti mají jednodušší – mimořádné splátky mohou dělat zdarma kdykoliv, takže se nemusí fixací tolik omezovat.
Proč podle vás vznikla hypoteční krize?
Hodně zjednodušený pohled – krizi způsobila touha po vysokém zisku bez ohledu na riziko, iluze trvalého růstu cen nemovitostí a slepá víra v systém/modely. Banky půjčovaly peníze lidem, kteří je nemohli splácet (tzv. subprime hypotéky). Tyto špatné úvěry se zabalené do „bezpečných“ balíčků prodávaly po světě. Když stouply úrokové sazby, dlužníci přestali splácet a klesly ceny nemovitostí. A následovalo zhroucení celého systému, které dnes známe pod pojmem Hypoteční krize.
Hrozí nám další hypoteční krize?
Aktuální bankovní systém podléhá zcela jinému rozsahu regulace a dohledu.
Jaká je návaznost síly ekonomiky a hypotečního trhu?
Ekonomika a hypoteční trh jsou hodně propojené. Když se ekonomice daří, lidé více vydělávají, mají jistější práci a nebojí se vzít si hypotéku – to jsou pozitivní impulsy hypotečního trhu. Když se naopak ekonomika zpomaluje, hrozí růst nezaměstnanosti a banky jsou opatrnější. Z druhé strany platí, že hypotéky samy ekonomiku rozhýbávají – podporují výstavbu, zaměstnanost i spotřebu.
Může se při žádosti o hypotéku stát i humorná příhoda?
Jsou takové situace, nejsou ale typické. Naše činnost směřuje hlavně na to, aby klient prošel procesem hypotéky s úsměvem. Stále se jedná o zásadní životní rozhodnutí a takto je k tomu dobré přihlížet. Ale i v tomto procesu se stávají milé či humorné situace či chyby.
Autor: Renáta Lucková
Foto: Poskytnuto Markem Richtrem
<
