Rozhovor s Jaroslavem Tonem, spoluzakladatelem Salutem Group.
Jaroslav Ton je spoluzakladatel Salutem Group, která spravuje miliardová aktiva a stojí za řadou revitalizačních projektů v regionech napříč Českou republikou. Pod jeho vedením se Salutem Group profiluje jako lídr v rekonstrukcích rezidenčních domů i v přeměně brownfieldů na moderní bytové komplexy, čímž přispívá k rozvoji místních komunit. Spolupracuje s týmem více než 80 odborníků v pěti kancelářích po celé ČR, ale i s progresivními start-upy, které přinášejí nové technologie a efektivní řešení.
„Lidé dnes víc přemýšlejí, kam dají peníze. Inflace, geopolitika a turbulence na trzích posílily zájem o stabilní a srozumitelné investice. Právě nemovitosti zůstávají jednou z mála jistot.
Rekonstrukce je rychlejší, levnější a ekologičtější než novostavba. Není třeba zabírat novou půdu, zdlouhavě řešit povolení a čekat roky na výstavbu. Vždyť povolovací procesy na bytové domy trvají často déle než sedm let. Zároveň vracíme rychle do oběhu byty, které by jinak zůstaly nevyužité. To je problém, který trápí celou zemi,“ říká Jaroslav Ton.
Jak vzpomínáte na své začátky v realitách?
Začínali jsme v roce 2008 v době velké recese. Pro mnoho lidí byla krize signálem stáhnout se z trhu, pro nás naopak příležitostí. Naučila nás rychle a promyšleně reagovat, být flexibilní a hledat příležitosti tam, kde ostatní viděli překážky. Už tehdy jsme pochopili, že dobrá investice nemusí být jen v centru Prahy. Sám pocházím z regionů, proto vím, že regiony nabízely a stále nabízejí skrytý potenciál, který díky naší prověřené strategii 4R (revitalizace regionálních rezidenčních realit) dokážeme naplnit. Tato strategie nám ve spolupráci s našimi analytiky a regionálními experty pomáhá vytipovávat potenciálně velmi výnosové nemovitosti, které po akvizici rekonstruujeme a vracíme na trh.
Vzpomenete si na svůj první prodaný objekt?
Byla to menší nemovitost v regionu, kterou jsme koupili v horším stavu a kompletně zrekonstruovali. Největší radost tehdy nebyla z uzavřeného obchodu, ale z reakce lidí, kteří v té lokalitě bydleli. Najednou se z ošuntělého domu stal příjemný bytový dům a změnilo to atmosféru celé ulice.
Snažíte se renovovat a znovu nabízet domy. Je to lepší než stavět?
Často tomu tak je. Rekonstrukce je rychlejší, levnější a ekologičtější než novostavba. Není třeba zabírat novou půdu, zdlouhavě řešit povolení a čekat roky na výstavbu. Vždyť povolovací procesy na bytové domy trvají často déle než sedm let. Zároveň vracíme rychle do oběhu byty, které by jinak zůstaly nevyužité. To je problém, který trápí celou zemi. V Česku takto najdeme přes 200 000 nevyužitých bytů, kterým by stačila rekonstrukce a mohou se vrátit do oběhu. To je necelých 10 % bytového fondu. Zároveň je to jedna z cest, jak ven z bytové krize.
Spravujete přes dvě miliardy korun se specializací na rezidenční nemovitosti v regionech. Jaká je situace v regionech?
Podle dat ČSÚ žije mimo velká města většina české populace. Přesto se právě v těchto regionech dlouhodobě potýkáme s nedostatkem kvalitního bydlení – nových bytů se tam staví minimum a bytový fond je často zanedbaný. Typickým příkladem je Ústecký kraj, kde se v roce 2024 začalo stavět jen necelých 1 000 bytů, což je méně než v předchozích letech. Zároveň výnosnost z investic do menších měst bývají vyšší než v Praze či Brně, kde se pohybují pod třemi procenty, zatímco v regionech mohou dosahovat 6–7 % ročně. To ukazuje na velký rozvojový potenciál. Pokud se kapitál přelije do regionů, kde ho lidé skutečně potřebují, vznikají projekty, které mají reálný dopad: přinášejí kvalitní bydlení tam, kde chybí, a současně zhodnocují prostředky investorů.
V čem spočívá nadstandardní výnosnost?
Naše výhoda spočívá v tom, že dokážeme snížit počáteční náklady díky objemu, spolupracujeme dlouhodobě s lokálními partnery a stavíme v místech, kde je stabilní poptávka po kvalitním bydlení. V regionech, jako je například Hodonín nebo Ústí nad Labem, lidé hledají kvalitní a moderní byty, ale nabídka je malá. Když nabídneme kvalitní zrekonstruovaný byt za tržní nájem, o zájemce není nouze. Zároveň si však dáváme záležet, aby byl každý byt obsazený prověřeným nájemníkem, i kdyby to mělo chvíli trvat. Staráme se také o kompletní správu nemovitosti od výběru podnájemníků až po drobné opravy. Investor je majitelem bytové jednotky, zapsaný na katastru, a pouze inkasuje měsíční výnos.
Proč jste založili investiční fond?
Abychom investorům nabídli možnost podílet se na všech našich projektech bez nutnosti vlastnit celý byt. Jedná se o produkt pro zkušené investory – Salutem Fund, fond kvalifikovaných investorů kotovaný na burze. Díky regulaci jde o transparentní a bezpečnou formu investování, která umožňuje rozložit riziko, zapojit větší kapitál a zrychlit realizaci projektů. Fond navíc neúčtuje žádné manažerské poplatky. Nejprve vydělá investorům, až poté zakladatelům.
Můžete přiblížit Investiční klíč?
Investiční klíč je speciální služba společnosti Salutem Real, vytvořená na základě potřeb klientů, kteří již vlastnili investiční nemovitosti například v Praze či Brně. Jejich výnosy však byly nízké, většinou kolem 3 % ročně, a správa časově náročná. Díky Investičnímu klíči dokážeme tyto nemovitosti snadno směnit za dvě a více výnosnějších jednotek v regionech. Klientům tak pomáháme násobně zvýšit výnosy a diverzifikovat portfolio. Salutem Real tak kromě jistoty vlastnictví nemovitosti s atraktivní stabilní výnosností a kompletní profesionální správou přináší i komplexní službu, která zastřeší celý proces směny původní investice za nové, výnosnější nemovitosti.
Není tajemstvím, že podnikání se věnuje i váš syn. Jak vidíte předávání firem?
Předávání firmy vnímám jako dlouhodobý proces, ne jednorázový krok. Každá generace má jiný styl řízení, ale pokud jsou shodné hodnoty, může to být velká výhoda. Se synem se navzájem doplňujeme. Já přináším znalost trhu a dlouholetou praxi v revitalizaci regionálních nemovitostí, syn zase moderní pohled a odlišné zkušenosti z jiného oboru. Díky tomu přinášíme do svých firem nové myšlenky, které nám pomáhají posouvat byznys stále kupředu.
Jak se změnil byznys v poslední době?
Lidé dnes víc přemýšlejí, kam dají peníze. Inflace, geopolitika a turbulence na trzích posílily zájem o stabilní a srozumitelné investice. Právě nemovitosti zůstávají jednou z mála jistot.
Jaký je váš názor na umělou inteligenci?
Jsem velkým fanouškem umělé inteligence a považuji ji za velký milník pro celé lidstvo. Včasné a promyšlené zapojení AI do každodenních aktivit je nezbytnou potřebou všech firem, pokud chtějí udržet krok s dobou.
Vnímám ji ale především jako nástroj, ne jako hrozbu. V našem oboru pomáhá s analýzami, modelováním scénářů nebo marketingem. Zároveň však platí, že v realitách zůstává klíčový lidský faktor: znalost terénu, kontextu a osobní vztahy. To se odráží i v naší strategii 4R, kde díky našim lokálním specialistům dokážeme vytipovat vhodné investice i podle konkrétní ulice nebo čtvrti.
Regionální týmy a jejich důkladná znalost lokalit jsou pro nás stále nenahraditelné, ale AI ji může skvěle doplňovat a posouvat celý proces o krok dál.
Jak vidíte nedostatek bytů?
Je to smutná realita. Máme přes dvě stě tisíc nevyužitých bytů. Kdybychom dokázali zrekonstruovat byť jen část z nich, pomohlo by to zásadně zmírnit bytovou krizi. A hlavně rychleji. Výstavba je velmi důležitá a tvrdím, že stát by do ní měl zasahovat byrokraticky co nejméně a měl by se inspirovat u skandinávských nebo západních zemí, kde je systém schvalování efektivnější. Stavební řízení jsou zdlouhavá, povolovací procesy jsou neefektivní, což výstavbu velmi prodražuje a zpomaluje. Setkáváme se tak s velmi limitovanou nabídkou, kterou rekonstrukce a revitalizace částečně řeší.
Do čeho se dnes vyplatí investovat?
Dnes se jednoznačně vyplatí investovat do kvalitních nájemních nemovitostí v regionech, případně do fondu Salutem Fund, pokud investor nevyžaduje vlastnictví nemovitosti. Největší smysl dávají malometrážní byty v lokalitách, kde je silná poptávka po bydlení, ale nová výstavba prakticky neprobíhá. Rozvojové regiony s dobrou dopravní dostupností a rostoucí infrastrukturou nabízejí investorům kombinaci vyššího výnosu a nižšího vstupního kapitálu než Praha nebo Brno. Navíc se jedná o segment, který dlouhodobě roste a přináší kapitál z velkých center do regionů. Lidé se častěji stěhují za prací mimo velká města, univerzity přitahují mladé a rozvojová centra průmyslu vytvářejí poptávku po moderním nájemním bydlení. Já vidím v těchto regionech obrovský nevyužitý potenciál: zhodnocení investice jde ruku v ruce se zvyšováním kvality života v daném místě. To je podle mne cesta, která má budoucnost.
Co vás v poslední době nejvíc potěšilo?
Pozitivní dopad projektů, které jsme už realizovali. Když vidím, že projekty, jako je Nový Modrásek v Hodoníně nebo kompletní rekonstrukce v ústeckém Střekově, mění pověst lokalit, zvyšují bezpečnost a přinášejí lidem kvalitní bydlení. To je pro mne důkaz, že naše práce má smysl.
Děkuji za rozhovor.
Foto: Poskytnuto Jaroslavem Tonem
Autor: Renáta Lucková
<
