Právě tahle radikálně levicová strana v září vyhrála berlínské volby. I díky slibu, že převede část bytů z rukou velkých realitních společností zpět do veřejného vlastnictví. S pravděpodobnými budoucími koaličními partnery se už předběžně dohodla na plánu převzít přibližně 160 tisíc bytů. Současným vlastníkům za to chtějí vyplatit nejvýše 16 miliard eur.
Tak daleko jako v Berlíně, kde se od sjednocení Německa zprivatizovalo přes dvě stě tisíc bytů, zatím česká debata nedošla. Ministryně financí Alena Schillerová nedávno připustila zvláštní zdanění investičních bytů. „Jsou tací, kteří vlastní třeba i tři stovky bytů,“ uvedla. Zatímco premiér Andrej Babiš ji podpořil, koaliční partneři z SPD a Motoristů se k návrhu staví odmítavě.
V Praze mají podobné nápady v bytové politice Piráti. Chtějí několikanásobně zvýšit daň u bytových domů, které dlouhodobě zejí prázdnotou nebo místo nájemníků hostí turisty. Na začátku 90. let minulého století bylo v hlavním městě zhruba 194 tisíc obecních bytů, po několika vlnách privatizace zůstalo Praze a městským částem jen kolem 30 tisíc. O nuceném převzetí soukromých portfolií se v Česku zatím nemluví. S prohlubující se krizí dostupnosti bydlení se však dá čekat, že podobné požadavky časem zaznějí.
Svévolný levicový fetiš
Německá metropole získala před dvaadvaceti lety za prodávané byty jen 405 milionů eur, kupující ale zároveň převzali dluhy ve výši zhruba 1,5 miliardy eur. V Berlíně bylo tehdy poměrně dost prázdných bytů a vcelku nízké nájmy.
S přílivem nových obyvatel volné bydlení ubývalo a ceny nabízených pronájmů se mezi lety 2015 a 2025 zvýšily takřka o 86 procent. A zatímco původní prodej ulevil městskému rozpočtu, návrat bytů do veřejných rukou už vycházel podstatně dráž. Když Berlín v roce 2021 odkoupil od společností Vonovia a Deutsche Wohnen téměř 15 tisíc bytů, zaplatil za ně takřka 2,5 miliardy eur. Zčásti šlo o byty, které město dříve prodalo.
Ve městě postupně sílilo hnutí požadující převzetí bytů velkých realitních společností. Iniciativa Deutsche Wohnen & Co enteignen (neboli Vyvlastnit Deutsche Wohnen a spol.) dokonce před pěti lety prosadila konání referenda. Skoro 58 procent hlasujících v něm podpořilo vznik zákona, který by umožnil převést do veřejného vlastnictví byty společností s více než třemi tisíci jednotkami. Následovaly roky právních expertiz a politických odkladů a až letošní vítězství Die Linke vrátilo tenhle návrh na jednací stůl.
Nynější sliby budoucí berlínské koalice mohou ještě narazit. Německá ústava sice umožňuje převést soukromý majetek do společného vlastnictví za náhradu, příslušný článek 15 ale dosud nikdo nevyužil.
Už na jaře schválil berlínský parlament hlasy tehdejší vládní koalice CDU a SPD první rámcová pravidla, k samotnému převzetí nemovitostí však bude potřeba další zákon. Spolkový ministr vnitra Alexander Dobrindt (CSU) nicméně navrhuje federální zákon, který by nakázal vyvlastňování podmínit prokázáním nezbytnosti a vyplacením tržní ceny. V rozhovoru pro deník Bild dokonce celý berlínský záměr označil za „svévolný levicový fetiš“.
Berlínská lídryně Die Linke Elif Eralpová naopak obviňuje spolkovou vládu, že chystá „zákon proti berlínským nájemníkům“. S dojednaným kompromisem nesouhlasí ani čelní protagonisté nájemnického hnutí. Vadí jim, že posouvá laťku pro vyvlastnění až na deset tisíc bytů, které navíc každému dotčenému vlastníkovi zůstanou.
„Do veřejného vlastnictví by se tak dostalo zhruba o 70 tisíc bytů méně. To je v jasném rozporu s vůlí voličů,“ protestuje Bana Mahmoodová z Deutsche Wohnen & Co enteignen. Iniciativa nyní tlačí na politiky, kterým pomohla dostat téma do centra volební kampaně.
Kdo zaplatí levnější nájem
Dohodnutý strop 16 miliard eur představuje v průměru sto tisíc eur na jeden byt. Na tuto částku však nemovitosti nikdo neocenil. Banky, které realitním firmám půjčily peníze, zajímá především hodnota zástav. Berlín zase musí spočítat, kolik si bude muset půjčit, aby vyplatil současné vlastníky.
Pokud by si půjčil celou plánovanou částku za čtyři procenta, jen roční úroky by dosáhly 640 milionů eur. K úrokům přibudou splátky jistiny a výdaje na správu, opravy a na modernizaci domů. Nebude-li na to vybraný nájem stačit, bude muset město najít peníze ve svém rozpočtu. Těch nemá nazbyt. Letos se očekává rozpočtový schodek 4,6 miliardy eur, tedy více než desetina ročních výdajů.
„Převzetím bytů do veřejného vlastnictví nevznikne jediný nový byt,“ říká šéf Vonovie Luka Mucic. Berlín by podle něj měl místo toho podporovat výstavbu, soukromé investice a spolupráci s realitními společnostmi. Mucic rovněž varuje, že samotná hrozba vyvlastnění podkopává důvěru investorů. Loni se v Berlíně dokončilo jen 11 tisíc nových bytů, o 28 procent méně než předchozí rok.
Na možné důsledky vyvlastnění ve své aktuální studii upozorňují ekonomové německých institutů ifo a CESifo. Berlín totiž s regulací bydlení už experimentoval. Město v roce 2020 na pět let zmrazilo nájmy ve většině starších domů a stanovilo maximální částky, které mohou pronajímatelé požadovat. Už po čtrnácti měsících však opatření zrušil německý ústavní soud. Argumentoval tím, že spolková země neměla k takové regulaci pravomoc.
Výzkumníci prošli 3,4 milionu inzerátů na prodej a pronájem bytů ve čtrnácti německých velkoměstech. Zjistili, že v Berlíně ceny nemovitostí za růstem nájemného zaostávaly výrazněji než jinde. Ještě tři roky po zrušení regulace byl poměr prodejních cen k nájmům o deset až patnáct procent nižší, než by odpovídalo vývoji v ostatních městech. Jinými slovy, koupě bytu byla vzhledem k nájemnému, které mohl majitel vybírat, relativně levnější.
Zásahy vedou k opatrnosti
„Nejistota na berlínském trhu s bydlením výrazně roste, jakmile politici začnou mluvit o zastropování nájmů nebo vyvlastňování. Promítá se to i do chování investorů,“ vysvětluje spoluautorka studie Carla Krolageová.
S kolegy sledovala politickou debatu prostřednictvím článků ve 230 německých novinách a měřila její dopady na realitní trh. Došli k závěru, že při nejistotě velké společnosti rozprodaly část svých berlínských bytů a výrazně omezily novou výstavbu i rekonstrukce. Obávaly se poklesu hodnoty svého majetku i budoucích výnosů. Studie nicméně nedokáže přesně rozlišit, do jaké míry za tím stálo dřívější zastropování nájmů a jak moc obavy z nové vlny vyvlastnění.
Dřívější výzkum ze San Franciska ukázal, že rozšíření regulace nájemného v roce 1994 pomohlo stávajícím obyvatelům, aby si udrželi své bydlení. Lidé v bytech, které byly pod ochranou, se stěhovali téměř o pětinu méně. Pronajímatelé však část bytů stáhli z trhu, prodali je nebo začali rekonstruovat. Nabídka nájemního bydlení v dotčených domech klesla o 15 procent, což přispělo k dalšímu zdražování. Přestože se berlínský plán od tohoto příkladu liší, otázka zůstává stejná: jak nejlépe ochránit současné nájemníky, aniž by se zhoršovala dostupnost bydlení pro nové zájemce.
Evropa nabízí další dva protichůdné příklady. Vídeň buduje obecní bydlení už sto let a v současnosti městu patří přibližně 220 tisíc bytů. A dalších 200 tisíc jsou družstevní a podporované nájemní bydlení. Podle studie Vídeňské technické univerzity rostou ve čtvrtích s vyšším podílem neziskových bytů pomaleji i nájmy u soukromých pronajímatelů. Z rozsáhlého systému dostupného bydlení těží i ti, kdo v obecních nebo družstevních domech nebydlí.
V Anglii naopak od roku 1980 prostřednictvím programu Right to Buy prodali nájemníkům se slevou více než dva miliony převážně obecních bytů. Podle nedávné studie Hanse Kostera a Edwarda Pinchbecka přineslo efektivnější využívání bytů úspory nejméně 41 miliard liber, tedy osm až deset procent hodnoty veřejného bytového fondu. Dotované nájmy totiž mohou lidi motivovat, aby zůstávali v bytech, které už neodpovídají jejich potřebám. S úbytkem obecních bytů však klesla nabídka dostupného nájemního bydlení pro další zájemce.
Příběh madridského bytu
Jak vyhroceným politickým tématem se dostupnost bydlení stává, ukazuje také Španělsko. V září tam policie vystěhovala 87letou Maricarmen Abascalovou z madridského bytu, v němž žila 71 let. Platila za něj zhruba 500 eur měsíčně, nový vlastník ale požadoval až 2650 eur. Vystěhování vyvolalo rozsáhlé protesty a nakonec se podařilo vyjednat její návrat za nájem dosahující nejvýše třetiny jejích příjmů. Žena se ho nedočkala, zemřela v nemocnici den před plánovaným podpisem smlouvy.
Její příběh se stal symbolem španělské bytové krize. Demonstranti dokonce na madridském náměstí Puerta del Sol vybudovali stanový tábor. Vydržel pět týdnů, než jej na začátku listopadu vyklidila policie. Protesty se rozšířily i do dalších měst a aktivisté teď vyzývají k celostátní stávce za dostupnější bydlení, která proběhne tento týden.
Spor zasáhl i nejvyšší politiku. Parlament odmítl dva vládní dekrety na ochranu nájemníků a premiér Pedro Sánchez následně vyhlásil předčasné volby na konec listopadu. Vláda opatření schválila v upravené podobě. Počítají mimo jiné s prodlužováním nájemních smluv, ochranou zranitelných domácností před vystěhováním a omezením spekulativních nákupů nemovitostí. Sánchez je před novináři obhajoval jako věc lidskosti a prostého zdravého rozumu. Jejich další osud však závisí na parlamentním schválení.
Také další evropské země zasahují do práv vlastníků, zaměřují se však především na nevyužívané nemovitosti. V Katalánsku mohou úřady dočasně získat právo využívat dlouhodobě prázdné byty firem, Irsko umožňuje nucený odkup zanedbaných domů. Portugalsko v roce 2023 zavedlo možnost vynuceného pronájmu některých neobývaných bytů. O rok později ji však nová vláda zrušila. Ani případné schválení zákona tak nemusí berlínským politikům zajistit, že jejich plán přežije příští změnu vlády.
Obsah vytvořený s pomocí AI. Tento článek jsme připravili s pomocí umělé inteligence (AI) a před zveřejněním prošel redakční kontrolou. Za obsah odpovídá redakce webu.
