Advokátní kancelář Mazel Partneři byla v posledních měsících opakovaně oslovena ze strany klientů v záležitosti projevujících se vad jimi zakoupené nemovitosti.
Toto téma se netýká pouze starých či historických budov, nýbrž nezřídka kdy i nemovitostí, které byly nově postaveny a u nichž jsou klienti prvními vlastníky. Nelze tedy s jakoukoliv pravděpodobností předjímat, zda se vada u kupované nemovitosti objeví či nikoliv, pokud k tomu však dojde, je potřeba za účelem nápravy učinit včasná opatření a kroky, které zákon vyžaduje. Cílem tohoto článku je proto upozornit další osoby, které se s obdobnými nepříjemnostmi potýkají, na jejich práva a povinnosti a podmínky, za nichž je možné se jich dovolávat.
Zákon v takových případech dává kupující straně několik možností nápravy. Dojde-li k uzavření kupní smlouvy a objeví-li se následně vada na kupované věci, je možné vůči prodávajícímu uplatnit práva z vadného plnění, pro jejich uplatnění je však vždy potřeba dbát dodržení zákonných lhůt. Základním pojmem je v tomto případě „skrytá vada“, u které se předpokládá, že existovala již v době přechodu nebezpečí škody na kupujícího a která nemohla být při běžné kontrole v rámci převzetí věci odhalena, typicky se tak projeví až s odstupem času a po určité době užívání věci. Vada se může projevit různými způsoby, nejčastěji se však setkáváme s problémy vadné hydroizolace stavby a s ní souvisejícím zatékáním do nemovitosti.
Při jakýchkoliv obdobných projevech vad je tyto nejprve potřeba prodávajícímu oznámit, a to bezodkladně poté, co je mohl kupující zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci, resp. do pěti let od nabytí, jedná-li se o vadu stavby spojené se zemí pevným základem. Odborná literatura se v této věci shoduje, že by se lhůta pěti let měla vztahovat jak na jednotlivé stavby, tak též na koupi bytových jednotek či nebytových prostorů. Jedná se přitom o lhůty objektivní, což znamená, že lhůta dvou, resp. pěti let je nejzazším termínem, kdy je možné vadu prodávajícímu vytknout, objeví-li se vada po uplynutí těchto lhůt, kupující již práva z vadného plnění nemá. Stále je však primární lhůta „bezodkladného“ uplatnění, tedy pokud se objeví vada v období dvou let po odevzdání věci, resp. pěti let od nabytí, je třeba ji bez zbytečného odkladu uplatnit u prodávajícího, jinak kupující k námitce prodávajícího práva z vadného plnění opět ztrácí, i přestože objektivní lhůta stále trvá.
S prodávajícím je pak možné komunikovat jednotlivé možnosti nápravy, v případě nemovitosti kupující nejčastěji požaduje opravu věci nebo přiměřenou slevu z kupní ceny, přičemž při závažných zjištěních lze též odstoupit od smlouvy. I naši klienti jdou nejčastěji cestou žádosti o opravu vady, jelikož málokdo má zájem v mnohdy již zabydlené nemovitosti, do které obvykle dále investoval, odstupovat od smlouvy, vypořádávat vzájemně závazky stran a hledat si bydlení nové. Přestože se však oprava věci může jevit jako nejvhodnější a nejsnazší cestou pro uspokojení kupující strany, není to vždy pravdou, jelikož prodávající mají často tendence odmítat svou odpovědnost za vadu a snažit se svést vinu za vznik vady na kupující.
Je tak třeba si uvědomit, že nastane-li tato situace, běží zároveň zákonná lhůta pro uplatnění daného práva u soudu. Pro právo, které muselo být nejprve uplatněno u příslušné osoby, což je i tento případ, běží promlčecí lhůta od chvíle, kdy bylo takto uplatněno. Pokud tedy prodávající svou povinnost nesplní a vadu neopraví, má kupující lhůtu tři roky ode dne, kdy prodávajícímu vadu oznámil a o opravu zažádal, aby se této nápravy domáhal u soudu, jinak se jeho právo promlčí a soud k námitce prodávajícího jeho nárok nepřizná. Nezřídka kdy v těchto situacích postupují prodávající takticky a snaží se celý proces prodlužovat a přesvědčovat kupující, že nemovitost opraví, i když tak nečiní, přičemž mezitím kupujícím uplynou lhůty a nápravy už se následně nemohou domoci.
Z tohoto důvodu doporučujeme řešit situaci aktivně, a i přes opakované sliby prodávajících sledovat plynutí uvedených lhůt, které mají dvě výše definované roviny – lhůta k uplatnění práva z vad u prodávajícího a následná lhůta pro uplatnění práva u soudu, která počíná plynout od prvně učiněného uplatnění práva u prodávajícího.
Pro úplnost doplňujeme, že nároky kupujících nevyplývají pouze z výše uvedených zákonem stanovených pravidel, ale mohou být upraveny též v kupní smlouvě uzavřené mezi stranami, takovou typickou úpravou je pak záruční doba. Záruční doba neplyne přímo ze zákona, ale je dobrou vůlí prodávajícího, který se ve smlouvě zaváže, že věc bude po určitou (sjednanou) dobu způsobilá k použití pro obvyklý účel nebo že si po určitou dobu zachová obvyklé vlastnosti.
Záruka za jakost je tedy zpravidla širší a pokrývá více situací, jelikož se vztahuje na vady věci bez ohledu na to, zda existovaly v době převzetí věci a projevily se až následně (tzv. skryté vady, na které se uplatní i zákonná práva z vadného plnění) anebo zda vznikly a projevily se až po převzetí věci v průběhu záruční doby. V případě záruční doby tak kupující nemusí prokazovat existenci vady ještě před předáním věci kupujícímu. Vzhledem k uvedeným okolnostem se tak záruka za jakost nejčastěji používá v případě koupě nové nemovitosti přímo od developera, zatímco při prodeji / koupi nemovitosti od další fyzické osoby bude v případě výskytu vad uplatňována spíše výše vymezená zákonná úprava odpovědnosti prodávajícího za vady.
Je-li tedy záruční doba sjednána a objeví-li se na nemovitosti vada, má kupující zpravidla dvě možnosti, jak k takové skutečnosti přistoupit – uplatnit u prodávajícího práva ze záručního plnění nebo uplatnit zákonná práva z vadného plnění. Tyto dvě složky přitom existují nezávisle na sobě, kupující má tedy právo volby, z jakého titulu se nápravy bude domáhat (je-li vada takového charakteru, že se jí lze domáhat na základě obou titulů). Obdobně, pokud záruční doba sjednána vůbec nebyla, má stále kupující zákonná práva z vadného plnění.
Pokud se tedy do obdobné situace dostanete, doporučujeme Vám věc bezodkladně řešit, obzvláště v případě nemovitých věcí se totiž může jednat o nezanedbatelné částky, které v případě uplynutí zákonných lhůt budete muset pro nápravu vynaložit. Ať už se vada teprve projevila a Vy si nejste jisti svými kroky nebo pokud se prodávající zdráhá svou odpovědnost za již uplatněnou vadu uznat, neváhejte obrátit na Advokátní kancelár Mazel Partneři.
Foto: Pixabay
Autor: Patricie Hrubešová
<
