Co je to fenomén NIMBY

Označení NIMBY pochází z anglického „not in my backyard“ (ne na mém dvorku). Vžilo se pro lidi, kteří sice uznávají potřebu nové výstavby pro rostoucí populaci v městech, ale jen do té chvíle, než stavební firmy naplánují přijet s náklaďáky a jeřáby do jejich sousedství. V tom případě od nich zazní rezolutní „ne“.

Nejde ale jen o zpoždění a zpomalení už tak šnečího tempa bytové výstavby v Praze i dalších českých městech. Každý rok, o který se projekt prodlouží, stojí investora peníze. Deset let tahanic může byty prodražit až na dvojnásobek. Tyto dodatečné náklady pak pochopitelně někdo musí zaplatit. A ten někdo jsou budoucí majitelé už tak drahých nových bytů.

Téma blokování výstavby sousedskými spolky a peticemi je pro developerské firmy velmi citlivé. Když se jich na problém NIMBY zeptáte, bez výjimky jej označí za jednu z nejčastějších komplikací.

Zároveň ale dodávají, že nemají problém s připomínkami jako takovými. Je prý třeba rozlišovat, kdy jde o pochopitelné obavy z nabobtnání čtvrti o stovky či tisíce nových sousedů třeba kvůli zatížení dopravy nebo občanské vybavenosti a kdy naopak stěžovatel usiluje o stopku pro projekt, který by mu prostě jen zkazil romantický výhled z okna.

„Občanské participace jsou obecně prospěšné. Sousedé mají právo vědět, co se v jejich okolí děje a staví. A je rozdíl, pokud chtějí místa ve školce, nebo bojují čistě jen proto, aby se nepostavilo vůbec nic,“ připojuje obchodní ředitel společnosti Crestyl Viktor Peška.

Rozdíl pozná architekt a zastánce zahušťování měst Peter Bednár většinou podle formy připomínek k nové výstavbě. „K projednávání projektu většinou přinesou celé portfolio názorů a výtek,“ říká. Developer si pak vyslechne – podle něj – protichůdné názory a nesplnitelné podmínky.

„Když chce postavit malé byty, je to špatně, protože ty budou pro chudé nebo studenty – a ty my tady nechceme. Když jsou naopak byty velké, budou v nich nejspíš bydlet bohatí – a ty tady nechceme také. Když se mají budovat nájemní byty, budou to noclehárny, které tady nechceme. A když jsou to byty na prodej, budou to nejspíš investiční byty, které zůstanou beztak prázdné. Ale zároveň nám jejich obyvatelé seberou parkování, místa ve školkách a zahustí už tak hustou dopravu,“ popisuje Bednár schizofrenii NIMBY rebelů.

Totéž platí pro architekturu: když je odvážná, podle „nimbystů“ se do staré zástavby nehodí; pokud je obyčejná, pak je zase škaredá. A vůbec nejhorší jsou vysoké domy: zaclánějí a dělají ze staré zástavby temné kobky, kam slunce nesvítí. S plánem na mrakodrap narazí developer téměř se stoprocentní jistotou.

Metodou blokování výstavby bývá také snaha o zachování zeleně a dalšího veřejného prostoru. „Z prošlapaných kusů trávy a černých parkovišť se pak najednou stávají velmi cenné biotopy a nenahraditelná zeleň, kde si hrají děti,“ usmívá se Bednár.

Zkažená panelová panoramata

Příkladů klasického „nimbysmu“, často podporovaného místní politickou reprezentací, lze v Praze najít nespočet. Často na místech, která se na první pohled zdají být pro novou výstavbu přímo předurčená, třeba na sídlištích v okrajových částech města, kde už nějaké věžáky stojí.

V jednom z takových příběhů se ocitla developerská společnost UDI Group na Lužinách. Poblíž stanice metra koupila pozemky a naplánovala na nich výstavbu dvou věžáků. Projekt byl v souladu s územním plánem, přesto developer u části místních narazil na ostrou nevoli. Domy se jim zdály naddimenzované, narušující charakter místní výstavby. Bitva se táhla 13 let a obnášela bezpočet nejrůznějších stížností a odvolání. Neústupnost se starousedlíkům nevyplatila: UDI Group nakonec získala všechna razítka a projekt už se staví v původní podobě.

Velmi podobně to zažila společnost Trigema v pražském Kamýku. Přestože po tlaku místních ustoupila z původních plánů a bytový dům se dvěma věžemi podstatně snížila, ani to nestačilo. Nakonec se odpor podařilo zlomit, mimo jiné i s hrozbou žaloby o 155 milionů korun, a stavět se bude.

Ohrožením panoramatu sídliště s dnešní dominantou, ubytovnou Kupa, argumentují nyní někteří obyvatelé sídliště Háje. Protestují proti projektu investora Loxia, který chce na místě bývalého kina Galaxie postavit dva bytové domy o 22 patrech.

Obavy znějí i ze sídliště Zahradní Město, kde se lidé bouří proti výškovým budovám v Jabloňové ulici na místě dnešního supermarketu. Přitom jen pár metrů od místa plánovaného projektu už stojí dvace­tipatrový věžák.

Nelibost ovšem nemusí vyvolat jen vysoké bytové domy. Své o tom vědí ve společnosti Ekospol. „U našeho projektu Viladomy Dubeč se povolování protáhlo na osm let. A to právě kvůli sousedům, kteří ho blokovali doslova za každou cenu,“ tvrdí generální ředitel firmy Evžen Korec.

Problém NIMBY není jen záležitostí Prahy nebo jiných velkých měst. Na kategorické „ne“ sousedů i části politické reprezentace narazil developer Martin Louda na pozemcích, jež koupil poblíž vlakového nádraží v Kutné Hoře. Ačkoliv projekt řadových domků a čtyř věžáků splňuje podmínky místního územního plánu, uvízla jeho společnost Marlo Development na mrtvém bodě. S názorem místních zatím není schopná pohnout.

My už bydlíme

Vedle starousedlíků, kteří žijí ve své čtvrti dlouhá léta a brání se rozrůstání populace v sousedství, existuje ještě jedna speciální kategorie lidí v odporu. Jsou to novousedlíci bojující proti ještě novějším budoucím sousedům. Nastěhují se do bytů v novostavbě víceetapového projektu. Když se ale mají stavět další fáze, postaví se proti nim, přestože od začátku věděli, že jejich etapou developer neskončí.

Zkušenost s tímto typem rebelů udělala například společnost YIT Stavo. Od roku 2016 buduje na rozlehlém brownfieldu v pražském Hloubětíně dlouhodobý projekt s názvem Suomi, jehož výstavbu rozložila celkem na deset etap. Hotovo mělo být podle původního plánu loni – ale není. A to právě kvůli NIMBY novousedlíkům.

„Pár obyvatel z jedné etapy se odvolalo proti územnímu rozhodnutí na výstavbu poslední bytové etapy, přestože jejich námitky stavební úřad pečlivě zvážil a následně zamítl. Nyní čekáme, až své rozhodnutí vydá pražský magistrát,“ vypráví generální ředitel firmy Marek Lokaj. A i když prý věří, že vedení Prahy verdikt stavebního úřadu potvrdí, smiřuje se s dalšími průtahy. „Musíme počítat s tím, že se tito nespokojení sousedé odvolají znovu i proti stavebnímu povolení,“ dodává.

Z pohledu firmy je výsledkem prodloužení výstavby zhruba o tři až pět let. Zdržení to ale znamená také pro obyvatele již hotových etap, paradoxně i pro samotné rebely. „Kvůli několika stěžovatelům musí tisíce dalších místních bydlet v sousedství probíhající stavby,“ krčí rameny Lokaj a upozorňuje, že nejde o jediný podobný případ, který firma řeší.

Jak YIT Stavo, tak také valná část dalších velkých developerů se podobným nepříjemnostem snaží předcházet už ve smlouvě. Noví obyvatelé se v nich formou různých klauzulí zavazují, že nebudou dalším etapám stát v cestě. Ani toto opatření příliš dobře nefunguje. „Na popsaném příkladu je vidět, že někteří klienti nepovažují smlouvy za závazné, přestože dopředu vědí o budoucím plánu na výstavbu dalších etap,“ dodává generální ředitel.

S úřady v zádech

Fenomén NIMBY není typicky český, přesto si lidé ze stavebních firem myslí, že tady bývají tahanice nejkomplikovanější. „Je to víceméně globální trend. V Česku je bohužel silnější, zčásti za to může ne zcela funkční územní plánování,“ odkazuje na hojně diskutovanou věc obchodní a marketingový ředitel developera Finep David Wodinský.

Investorům příliš nepomáhají ani současné zákony. „Problém českého stavebního legislativního kocourkova je v tom, že odpůrce stavby nemusí předkládat žádné relevantní námitky. Stačilo, když napíše, že se mu plánovaná stavba nelíbí, a stavební úřad se musí jeho námitkou složitě vypořádávat,“ upozorňuje Evžen Korec z Ekospolu.

Je slyšet i velká nespokojenost s alibismem mnoha úředníků, kteří si stížnosti odpůrců výstavby mezi sebou „pinkají“ – jsou u developerů v podezření, že se zbavují odpovědnosti. „Úřad jako suverén by měl došlé připomínky vyhodnotit a ty nerelevantní rovnou odmítnout,“ tvrdí ředitelka strategie společnosti UDI Group Marcela Fialková. V praxi se to podle ní neděje.

Minimálně v Praze je prý běžné, že úředník vezme odvolání tak, jak přišlo, a přepošle je na nadřízený úřad, aby se s ním vypořádal. „A ten, místo aby se vyjádřil ke konkrétní připomínce, začne řešit svůj postoj k projektu jako k celku,“ popisuje Fialková. Výsledkem je několikaleté čekání na vyjádření k problému, který ve skutečnosti třeba ani neexistuje.

Této praxe úředníků jsou si podle developerů spolky a jejich advokáti dobře vědomí a zneužívají ji. „Typicky tak podají připomínky ke každému bodu územního rozhodnutí nebo stavebního povolení a často k věcem, ke kterým jim vůbec nepřísluší se vyjadřovat. Navíc připomínky formulují velmi obecně,“ dodává ředitelka strategie UDI Group.

Zkušenosti ukazují, že následující úřední „ping‑pong“ ve většině případů skončí vítězstvím developera, je však zároveň splněn aspoň jeden cíl aktivistů – oddálení a zkomplikování výstavby.

Naděje ve stavebním zákoně

Když se developer při projektování drží územního plánu a splní i další zákonné povinnosti, dřív nebo později stavět začne. Nabízí se pak otázka, jestli je nutné obstrukce umožňovat.

V případě lidí, kteří mají více či méně oprávněné obavy z negativních vlivů nových sousedů na svůj život, funguje vstřícná komunikace. Veřejná setkání dnes pořádá dlouho před realizací většina zavedených developerů.

„Když máme projekt v časných fázích vývoje, snažíme se jít cestou zapojení sousedů do vývoje a diskuse o jeho podobě. Společně s městskou částí, místními občany a aktivními spolky veřejně projednáváme záměr, ptáme se na jejich představy o projektu, o potřebách starousedlíků, o historickém kontextu a sbíráme další podněty,“ vysvětluje mluvčí společnosti Skanska Residential Renata Vildomcová.

Když výhrady trvají, přicházejí na řadu peníze. Developer například investuje do infrastruktury, veřejného prostoru nebo parkování. „U větších projektů řešíme s místními radnicemi rozvoj škol, školek nebo třeba zázemí pro místní zdravotnická zařízení,“ vysvětluje mluvčí Penta Real Estate Martin Lánský.

V Praze existuje i systém takzvaných kontribucí, které investor odvádí městu za každý postavený byt. „Touto formou výrazně přispíváme na infrastrukturu a městským částem. A nejde o drobné, příspěvky jsou často i ve stamilionech korun,“ upozorňuje hlavní analytik společnosti Central Group Ondřej Šťastný. Právě z těchto peněz by pak radnice měly řešit třeba zhoustnutí dopravy, kterého se starousedlíci často obávají.

S nadějemi se developeři původně upínali k Metropolitnímu plánu, který má nahradit dnešní zastaralý a nepřehledný územní plán hlavního města. Jeho původní verze dávala investorům daleko volnější ruku v tom, co a kde mohou stavět. I ten se ale stal terčem nimbysmu. Různé spolky rozjely kampaň, že za plánem stojí developerská lobby a že to povede k zastavění parků a zničení zeleně. „Metropolitní plán byl upřipomínkován k smrti. Je sice pořád lepší než dnešní chaos, původní ambice ale nedodržel,“ krčí rameny Bednár.

Možnosti zakročení proti neoprávněnému blokování nové výstavby má přinést nový stavební zákon. To v případě, že úřady začnou dodržovat lhůty a shazovat ze stolu neoprávněné připomínky.